房地产开行业专题研究：城中村改造，系统梳理和影响测算-20231013-华泰证券-27页_1mb

城中村改造：系统梳理和影响测算总结

核心内容

城中村改造是当前中国城市更新的重要组成部分，旨在推进新型城镇化、扩大内需、推动房地产行业建立新发展模式。中央自2023年4月以来多次提及城中村改造，相关政策和地方推进速度有望加快。城中村改造涉及多种模式，包括拆除新建、整治提升和拆整结合，并需结合具体城市情况选择适宜的方式。

主要观点

• 政策目标：城中村改造兼顾多层次政策目标，包括消除城市建设治理短板、改善居住环境、扩大内需、优化房地产结构。
• 改造模式：拆除新建模式是最彻底的方式，但资金投入较大；整治提升模式投入和推进难度较低；拆整结合则结合两者优势，是未来可能的发展方向。
• 安置方式：货币化安置和房票安置可能成为主要方式，相较于实物安置，有助于缩短安置过渡周期，提高签约率，但也对房地产市场有不同程度的撬动作用。
• 难点与政策发力点：启动资金不足、改造主体积极性不高、征收补偿复杂、审批流程繁琐是主要难点。政策发力点包括资金支持、提高市场参与度、完善补偿办法和优化审批流程。

关键信息

城中村定义与特征

城中村是城乡二元土地制度和城市扩张的产物，具有以下特征：

• 位于城市建成区，部分位于中心城区；
• 土地权属为原农村集体经济组织和原村民；
• 土地性质为未被征收的集体土地；
• 土地用途以居住和二三产业为主，耕地基本丧失。

政策推进与影响

• 政策推进：中央和地方均强调城中村改造的重要性，多地已开始推进相关政策落地。
• 影响测算：
  • 总量层面：21个超大特大城市共有3372个城中村，占地面积11.16亿平方米，总建安投资8.81万亿元，可供应商品房货值8.76万亿元，房票/货币化补偿金额7.79万亿元。
  • 扩围后：若扩展至35个超大特大和I型大城市，城中村数量增至4349个，占地面积14.11亿平方米，建安投资达11.14万亿元，商品房货值9.88万亿元，房票/货币化补偿金额8.79万亿元。
  • 城市分化：不同城市因城中村规模、房价水平、地方政府财力等因素，影响程度存在显著差异。
  • 推进节奏：单个城中村改造周期较长，但若政策发力点得到解决，进度有望提速。

投资建议

• 重点推荐公司：
  • A股开发：城建发展、华发股份、建发股份、滨江集团、万科A、新城控股、金地集团。
  • 港股开发：越秀地产、建发国际控股、华润置地、中国海外发展、龙湖集团。
  • 物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云。
• 投资评级：上述公司均被推荐为“买入”。
• 风险提示：包括测算偏差、政策变化、行业下行、房企经营风险等。

结构与节奏

• 结构层面：城中村改造对房地产行业影响存在城市分化，部分城市如广州、深圳等影响较大，而部分城市影响较小。
• 节奏层面：若推进力度较大、政策支持到位，改造周期有望缩短，但整体仍需较长的时间完成。

政策支持与资金来源

• 资金支持：专项贷款、专项债、公募REITs等工具将被用于支持城中村改造，同时政府性基金和地方财政支出也将发挥重要作用。
• 市场参与：通过土地增值收益分享机制、跨空间单元统筹等方式调动市场积极性，鼓励房企参与一二级联动开发。

总结

城中村改造作为推动城市更新的重要抓手，其影响将体现在房地产开发投资、商品房销售和保障性住房建设等多个方面。其模式多样，需因地制宜，同时面临资金、补偿、审批等多方面挑战。政策支持将有助于推动城中村改造的顺利实施，而具备资源优势的地方国资和核心城市国企将优先受益。投资建议聚焦于A股和港股的开发与物管公司，重点关注其在城中村改造中的参与度和盈利潜力。