20241006-中泰证券-银行_解读存量房贷利率调整细则——个人如何最优操作_7页_657kb

存量房贷利率调整细则解读与个人操作建议总结

核心内容概述

2024年9月29日，中国人民银行发布关于完善商业性个人住房贷款利率定价机制的公告，并指导市场利率定价自律机制发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》。该政策旨在通过调整存量房贷利率，减轻居民利息支出压力，提振消费，并从长期来看有助于银行稳定资产规模、降低风险。

主要观点

1. 批量调整阶段（2024年10月31日前）

• 统一调整加点幅度：多数存量房贷利率将统一调整至“LPR-30个基点”或以上，平均降幅预计为0.5%。
• 适用范围：包括首套和二套及以上存量房贷，去年已调整过加点幅度的房贷也包含在内。
• 操作方式：绝大多数借款人可通过网上银行、手机银行等渠道完成“一键式操作”，无需到网点办理。
• 特殊城市政策：对于北京、上海、深圳等城市，二套及以上房贷加点幅度需不低于当地设定的利率下限。

2. 常态化调整阶段（2024年11月1日后）

• 利率加点幅度调整：符合条件的借款人可与商业银行协商，调整房贷利率在LPR基础上的加点幅度。
• 重定价周期优化：取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制，允许调整为按季、按半年或按年重定价，以更快反映LPR变化，提升货币政策传导效率。

3. 政策影响

• 对居民：预计涉及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出约1500亿元。
• 对银行：短期内对息差、营收和税前利润有一定拖累，但长期有助于稳定按揭贷款规模、降低不良率风险。

关键信息

批量调整示例

• 假设某借款人调整前的房贷利率为LPR+55bp（即4.75%），2024年10月31日调整后将降至LPR-30bp（即3.9%）。
• 若LPR保持3.85%不变，2025年1月1日重定价日后，利率将降至LPR-30bp（即3.55%）。

调整机制说明

• 利率拆分：房贷利率由基准LPR和加点幅度两部分组成，分别在重定价日和批量调整时计算。
• 重定价日差异：不同借款人的重定价日不同，因此调整后的利率也会有所差异。

调整对银行的影响

个人购房贷款投放与偿还情况（2023年）

投资建议

• 核心资产推荐：宁波银行、招商银行、兴业银行。
• 优质城农商行：江苏银行、常熟银行、瑞丰银行、渝农商行、沪农商行、南京银行、齐鲁银行。
• 高股息率品种：大型银行如农业银行、中国银行、邮储银行、工商银行、建设银行、交通银行。

风险提示

• 政策推进不及预期：可能影响调整效果。
• 经济下滑超预期：可能对银行基本面和居民还款能力造成压力。

投资评级说明

行业评级与股票评级标准一致，以报告发布日后6~12个月内相对基准指数的表现为依据。

总结

本次存量房贷利率调整政策分为两个阶段：批量调整和常态化调整。批量调整将统一降低加点幅度，减轻居民利息负担；常态化调整则允许借款人与银行协商，进一步优化利率加点和重定价周期。该政策对银行的短期业绩有负面影响，但有助于长期稳定资产规模和降低风险。建议投资者关注核心银行和优质城农商行，同时注意政策推进及经济环境变化带来的潜在风险。