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輝立證券集團：新加坡REITs行業分析總結

核心內容

輝立證券集團（Phillip Securities Group）於2016年7月18日發布了一份針對新加坡REITs（不動產投資信託）行業的分析報告，重點評估了低利率環境對REITs的影響，並對不同子行業的表現與投資建議進行了分析。

主要觀點

• 低利率環境的影響：長期低利率環境對REITs有利，因其可提供可預測的分紅收益，並降低債務成本。然而，市場對利率上升的預期已有所下降，導致REITs的收益率 spreads 接近歷史平均水平。
• 個別子行業的挑戰：儘管整體市場表現強勁，但個別子行業仍面臨供應與需求不平衡的問題。
• 投資建議：對新加坡REITs整體持「Equal Weight」觀點，建議投資者選擇性投資，而非盲目追逐收益。

關鍵信息

1. 利率環境與REITs表現

• 低利率環境：長期低利率環境對REITs有利，因租金收入穩定，債務成本降低。
• 收益率 spreads：受英國脫歐事件影響，市場預期美國聯邦儲備委員會（Fed）加息概率下降，導致新加坡REITs收益率 spreads 接近歷史平均水平。
• 3M-SOR與10年期新加坡國債收益率：3M-SOR在英國脫歐後略微上升，但仍低於6個月前的水平。10年期新加坡國債收益率下降，導致REITs收益率 spreads 收縮。

2. REITs的資本結構與融資策略

• 撤回企業信用評級：由於新加坡金融管理局（MAS）的新政策，部分REITs撤回企業信用評級，以降低融資成本。
• 發行永續證券：部分REITs通過發行永續證券（perps）來融資，因其在會計標準下被視為股權而非債務，有助於控制 gearing。

3. 各子行業分析

商業（Commercial）

• 市場交易：近期商業不動產交易價格創新高，如亞洲廣場大樓和電信大樓的出售。
• 市場預期：高交易價格未必代表底部，機構投資者可能有較長投資時間。
• 企業搬遷：企業利用低租金搬遷至新辦公樓，但總體辦公空間使用率下降。
• 投資建議：對CapitaLand Commercial Trust持「Reduce」觀點，認為最壞情況尚未過去。

醫療（Healthcare）

• 穩定分紅：醫療REITs分紅穩定，部分受益於與新加坡消費者物價指數（CPI）掛鉤的租約。
• 投資建議：First REIT持「Accumulate」觀點，目標價為S$1.32。

酒店（Hospitality）

• 旅遊需求下降：新加坡元升值削弱了對亞洲旅遊客源的吸引力，導致酒店入住率和收入下降。
• 供應過度：預計2016年酒店供應增加3.8%至4.8%，而旅客增長預期有限。
• 投資建議：對Frasers Hospitality Trust持「Neutral」觀點。

工業（Industrial）

• 供應增加：工業空間供應增加，導致佔用率下降，租賃壓力增大。
• 需求疲軟：製造業PMI持續低於50，顯示需求疲軟。
• 投資建議：Cache Logistics Trust持「Reduce」觀點，預計2016財年分紅為7.68美分，低於市場預期。

零售（Retail）

• 零售銷售疲軟：新加坡零售銷售持續低迷，食品與飲料（F&B）銷售表現尤其弱。
• 電商影響：電商的發展對零售業構成長期威脅。
• 投資建議：CapitaLand Retail China Trust持「Accumulate」觀點，MAS政策有助緩解人民幣貶值壓力。

投資行動

• 目標價與評級：
  • CapitaLand Commercial Trust：目標價S$1.29，評級「Reduce」
  • First REIT：目標價S$1.32，評級「Accumulate」
  • Cache Logistics Trust：目標價S$0.78，評級「Reduce」
  • Keppel DC REIT：目標價S$1.13，評級「Neutral」
  • Mapletree Industrial Trust：目標價S$1.72，評級「Neutral」
  • Soilbuild Business Space REIT：目標價S$0.79，評級「Accumulate」

研究團隊聯繫方式

• 香港代表：Frankie Wong（電話：(852) 2277 6765，郵箱：foreignstock@phillip.com.hk）
• 新加坡研究團隊：Dehong Tan（電話：+65 6212 1849，郵箱：tandh@phillip.com.sg）
  Richard Leow（電話：+65 6212 1848，郵箱：richardleowwt@phillip.com.sg）

一般免責聲明

• 本報告由輝立證券（香港）有限公司（PSHK）準備，PSHK在香港獲證券及期貨事務監管局（SFC）許可進行受規管活動，包括提供證券建議。
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研究方法

• 投資建議不僅基於量化回報範圍，還考慮質性因素，如風險回報、市場情緒、股價增長速度、價格催化劑及投資者對股票的投機性質。