20260408-华源证券-房地产行业周报_核心城市成交趋势持续_多地加大公积金支持力度_17页_2mb

房地产行业定期报告总结（2026年04月08日）

核心内容概述

本报告分析了2026年3月28日至4月3日期间房地产行业的整体表现、市场数据、政策动态及公司公告等信息，提出对房地产行业的“看好”评级，并指出未来三大趋势值得关注。

主要观点

1. 板块行情

• 整体表现：本周房地产（申万）指数下跌5.4%，弱于上证指数（-0.9%）和深证成指（-3.0%）。
• 个股表现：
  • 涨幅前五：宁波富达（+10.5%）、京能置业（+9.6%）、中国国贸（+4.7%）、*ST荣控（+4.3%）、大名城（+3.2%）。
  • 跌幅后五：卧龙新能（-18.8%）、和展能源（-18.3%）、沙河股份（-17.2%）、顺发恒能（-15.5%）、ST明诚（-14.3%）。

2. 数据跟踪

• 新房成交：
  • 本周（3.28-4.03）：42个重点城市新房成交315万平米，环比上升25.4%。
  • 3月累计：新房成交980万平米，环比上升140.1%，同比减少21.4%。
  • 分能级表现：
    • 一线城市：111.3万平米，环比上升103.7%。
    • 二线城市：146.5万平米，环比上升1.5%。
    • 三四线城市：57.3万平米，环比上升9.4%。
• 二手房成交：
  • 本周（3.28-4.03）：21个重点城市二手房成交254万平米，环比下降3.6%。
  • 3月累计：二手房成交1027万平米，环比上升114.0%，同比减少8.1%。
  • 分能级表现：
    • 一线城市：114.9万平米，环比下降1.7%。
    • 二线城市：122.2万平米，环比下降4.2%。
    • 三四线城市：16.5万平米，环比下降11.6%。

3. 行业新闻

• 核心城市成交活跃：深圳、北京、广州、上海等城市新房和二手房成交明显回升，其中深圳一二手住宅网签总量达7898套，环比增长117%；上海二手房成交达3.12万套，创近五年单月新高。
• 政策优化：
  • 上海推出“住房收购置换”项目，实现收储与保租房筹措闭环。
  • 多地加大公积金支持力度，如深圳将灵活就业人员纳入缴存范围，武汉取消异地贷款户籍限制，西藏提高商品房贷款额度至180万元。
• 土地市场：重点城市持续供地，南京、苏州、珠海、海口等地推出涉宅用地，南京挂牌9幅地块起拍总价40.23亿元。
• 城市更新：上海瑞康里、广州石牌村等项目持续推进，涉及大量拆除和改造。

4. 公司公告

• 业绩表现：
  • 万科A：营收2334.33亿元（YOY -31.98%），归母净利润-885.56亿元，亏损扩大。
  • 金地集团：营收358.58亿元（YOY -52.41%），归母净利润-32.81亿元。
  • 华侨城A：归母净利润-144.96亿元，亏损扩大。
  • 华润置地：营收2814.4亿元（YOY +0.9%），归母净利润254.2亿元（YOY -0.45%）。
  • 张江高科：营收41.82亿元（YOY +110.85%），归母净利润9.86亿元（YOY +0.38%）。
• 销售情况：
  • 越秀地产：2026年1-3月合同销售金额172.06亿元（YOY -44.2%）。
  • 张江高科：2025年房地产销售金额29.90亿元（YOY +228.30%）。
• 物业板块：
  • 保利物业：营收171.26亿元（YOY +4.8%），归母净利润15.49亿元（YOY +5.1%）。
  • 华润万象生活：营收180.2亿元（YOY +5.1%），归母净利润39.7亿元（YOY +10.3%）。
• 贝壳回购：本周贝壳-W多次回购股份，累计回购量达7,999,964港元，回购股份1,561,263股，占总股数的3.359%。

5. 投资分析意见

• 三大趋势：
  1. 房地产调整有望进入尾声：当前房价调整的长度与深度已相对充分，预计市场将逐步恢复。
  2. “好房子”结构性机会：中央推动建设高品质住宅，未来高品质住宅市场或迎来发展机遇。
  3. 香港楼市复苏延续：多重利好推动下，香港私人住宅市场情绪逐步修复，港资开发商或迎来价值重估。
• 投资建议：
  • 港资开发商：新鸿基地产、恒基地产、新世界发展、嘉里建设、信和置业。
  • 地产开发：华润置地、招商蛇口。
  • 地产转型：衢州发展。
  • 二手房中介：贝壳。
  • 物管企业：招商积余、华润万象生活。

关键信息

• 市场情绪：重点城市房地产市场修复动能增强，二手房成交活跃度显著回升。
• 政策支持：多地优化公积金政策，支持灵活就业人员及提高贷款额度，促进住房消费。
• 土地供应：重点城市继续推进土地供应，推动市场供需结构优化。
• 公司表现：部分房企盈利相对稳健，如华润置地、张江高科，但多数房企仍面临较大压力。
• 风险提示：
  • 房地产量价超预期下行；
  • 房企融资资金趋紧；
  • 政策推进不及预期。

总结

本报告指出，房地产行业正逐步进入市场修复阶段，核心城市成交活跃度回升，政策支持力度加大，尤其是公积金政策的优化对市场起到积极作用。尽管部分房企仍面临较大压力，但整体来看，行业调整可能接近尾声，高品质住宅和城市更新项目成为结构性机会。建议关注港资开发商、华润置地、招商蛇口、贝壳等企业。同时，需警惕房地产价格和销量超预期下行、融资资金趋紧及政策不及预期等风险。