20260525-华源证券-房地产行业周报_4月一线城市价格环比上升_多地加大公积金支持力度_15页_2mb

房地产行业定期报告总结（2026年05月25日）

核心内容

本报告为2026年5月25日发布的房地产行业定期报告，投资评级为“看好（维持）”。报告由邓力和陈颖两位证券分析师撰写，提供了房地产行业近期的市场表现、数据跟踪、行业新闻及公司公告等信息。

主要观点

1. 市场趋势：房地产行业在2026年5月表现出一定的波动性，整体下跌3.7%。尽管部分城市市场活跃度有所提升，但全国整体仍面临一定的下行压力。
2. 结构性机会：报告指出，房地产市场正进入结构分化阶段，高品质住宅将成为发展重点，中央政策推动下，“好房子”概念有望带来结构性机会。
3. 港资发展商：预计香港楼市复苏将持续，港资发展商将面临新一轮价值重估。
4. 投资建议：建议关注港资发展商（如新鸿基地产、恒基地产、信和置业、嘉里建设）、地产开发（如华润置地、招商蛇口、建发国际集团、绿城中国、中国金茂）、二手房中介（如贝壳）及物管企业（如招商积余、华润万象生活）。

关键信息

板块行情

• 上证指数：下跌0.5%
• 深证成指：上升0.2%
• 创业板指：上升0.2%
• 沪深300：下跌0.3%
• 房地产（申万）：下跌3.7%

新房成交

• 当周数据：42个重点城市新房合计成交206万平米，环比下降7.3%，同比去年同期下降17.9%。

• 分能级表现：

  • 一线城市：4个城市，合计成交65.3万平米，环比下降5.0%
  • 二线城市：15个城市，合计成交108.6万平米，环比下降8.8%
  • 三四线城市：23个城市，合计成交32.5万平米，环比下降6.9%

• 当月数据：5月截至本周，42个重点城市新房合计成交561万平米，环比上升4.6%，同比去年同期下降10.5%，年初至今累计成交同比下降22.3%。

• 分能级表现：

  • 一线城市：合计成交174万平米，环比下降1.7%，同比上升12.9%，年初至今累计成交同比下降4.9%
  • 二线城市：合计成交299万平米，环比上升7.3%，同比去年同期下降14.7%，年初至今累计成交同比下降28.7%
  • 三四线城市：合计成交88万平米，环比上升8.6%，同比去年同期下降27.7%，年初至今累计成交同比下降23.9%

二手房成交

• 当周数据：21个重点城市二手房合计成交255万平米，环比下降10.7%，同比去年同期上升9.6%。

• 分能级表现：

  • 一线城市：3个城市，合计成交110.4万平米，环比下降5.3%
  • 二线城市：9个城市，合计成交128.5万平米，环比下降13.3%
  • 三四线城市：9个城市，合计成交16.2万平米，环比下降23.3%

• 当月数据：5月截至本周，21个重点城市二手房合计成交692万平米，环比下降11.2%，同比去年同期上升17.9%，年初至今累计成交同比上升0.4%。

• 分能级表现：

  • 一线城市：合计成交291万平米，环比下降7.8%，同比上升22.0%，年初至今累计成交同比上升3.5%
  • 二线城市：合计成交353万平米，环比下降13.6%，同比上升14.5%，年初至今累计成交同比下降1.5%
  • 三四线城市：合计成交48万平米，环比下降11.9%，同比上升19.4%，年初至今累计成交同比下降3.9%

行业新闻

• 宏观数据：1-4月全国房地产开发投资23969亿元，同比下降13.7%；新建商品房销售面积25258万平方米，同比下降10.2%。
• 市场动态：4月一线城市商品住宅销售价格环比上涨，二三线城市环比降幅收窄或与3月相同；深圳5月1-17日一二手住宅网签5526套，同比增长39.2%，市场活跃度有所提升。
• 政策调整：苏州进一步放松积分落户政策，苏南四城居住年限互认；多地加大购房支持力度，如厦门推出多子女家庭贷款政策，三明提高双缴存人员贷款额度至100万元。
• 土地市场：多地继续推进供地节奏，石家庄拟拍卖10宗国有建设用地，合计起拍价27.87亿元；北京丰台中改地块由保利发展以41.544亿元竞得；北京通州九棵树地块起始价8.447亿元。
• 城市更新：武汉、深圳、住建部等持续推进旧改与更新项目，武汉黄陂区公布第二批城市更新清单；深圳坪山、大鹏5个城市更新项目计划延期；住建部批复青岛2026年住宅老旧电梯更新指标3944台，覆盖256个小区。

公司公告

• 融资：招商蛇口拟向特定对象发行优先股募资不超过78.41亿元，用于“保交楼、保民生”房地产项目建设。
• REITs：招商系商业不动产REITs推进扩募与发行准备，招商积余拟联合关联方申报资产，招商蛇口拟以深圳太子广场、昆山招商花园城为基础资产发起设立商业不动产REITs。
• 业绩：贝壳-W一季度盈利能力改善，毛利率提升至24.1%，经调整经营利润率提升至8.8%，经调整净利润同比增长15.7%。
• 回购：贝壳-W持续回购股份，5月21日耗资约399.998万美元回购714,159股。

风险提示

• 房地产量价超预期下行
• 房地产融资资金趋紧
• 房地产政策不及预期