联讯宏观专题研究：房企融资手册-20180420-联讯证券-29页-1mb

报告摘要

房地产开发是典型的资金密集型行业，前期投入高，对外部融资依赖性强。随着2016年地产政策开始收紧，房企传统的融资渠道受到一定限制，资产证券化（ABS）成为房企融资的重要创新方式。截至2018年一季度，房企ABS发行规模已达1253亿元，产品类型日益多元化，融资方式更加灵活。

房地产开发贷款
- 包括地产开发贷款和房产开发贷款。
- 地产开发贷款主要用于土地开发，房产开发贷款涵盖整个开发过程。
- 2016年政策限制后，地产开发贷款余额下降，房产开发贷款则逆势上升。
- 严监管下，开发贷门槛提高，且“四三二”规定（四证齐全、三成资本金、二级资质）成为贷款发放的关键条件。
- 龙头房企更容易获得开发贷，而中小房企则面临更大困难。
债券融资
- 包括企业债、公司债、短融、中票和定向工具。
- 2014年公司债发行规模大幅增长，2016年后监管趋严，发债规模下降。
- 2018年一季度，房企信用债发行规模有所回升。
- 低评级房企面临更大的发债难度和利率压力。
非标融资
- 主要渠道包括信托、保险资管、券商资管和基金子公司资管。
- 2016年和2017年信托融资规模显著上升。
- 2017年监管趋严，信托业务面临收缩压力，房企融资难度上升。
境外发债
- 2010年起房企开始境外发债，2013年规模达到高峰。
- 2016年后境外发债再度提速，2018年一季度达644.7亿元。
- 境外发债需关注汇率风险和贸易战政策风险。

IPO、增发和配股
- 是房企获得股权融资的主要方式，但近年来受政策影响，融资规模大幅减少。
- 2016年后，房企IPO和增发难度加大，仅有南都物业成功上市。
私募房地产股权基金
- 通过非公开方式募集资金，投资于房地产项目或企业。
- 2017年监管出台《备案4号》，对私募房地产股权基金进行严格限制，尤其是对热点城市项目。
- 明股实债方式被暂停，募资难度增加。

企业资产证券化（ABS）
- 分为自有物业、物业管理、房屋销售、房产经营、房屋租赁和供应链金融保理六大类。
- 主要产品形式包括REITs、类REITs、CMBS、物业费收费权ABS、购房尾款ABS、租金收益权ABS和租赁消费分期类ABS。
- 2018年一季度共发行81单，融资规模1253亿元。
房企银行间资产支持票据模式（ABN）
- 主要形式为CMBN，即商业地产抵押贷款支持票据。
- 与CMBS相比，CMBN结构更简单，发行成本更低，流动性更强。
- 2017年发行的“XX国际广场资产支持票据信托”是银行间首单CMBN产品，采用双SPV结构，提升了融资效率。