房企融资手册_27页_1mb

报告摘要

房企融资手册总结

核心内容

房地产开发是典型的资金密集型行业，具有高前期投入和强外部融资依赖性。房企融资方式主要包括债权融资、股权融资和资产证券化。近年来，由于地产政策收紧和传统融资渠道受限，资产证券化成为房企融资的重要方式。

主要观点

融资需求与政策影响：2016年地产政策收紧，房企传统融资渠道如开发贷、债券融资、非标融资等受到限制，融资压力增大。资产证券化因政策支持和融资灵活性成为房企的重要选择。
融资方式分化：随着监管趋严，房企融资方式出现明显分化。高评级房企更容易获得低成本融资，而低评级房企融资难度加大。
资产证券化发展趋势：资产证券化在房企融资中迅速崛起，产品类型不断丰富，包括REITs、类REITs、CMBS、物业费收费权ABS、购房尾款ABS、运营收益权ABS、租金收益权ABS、租赁消费分期类ABS、供应链金融保理ABS和CMBN等。
政策与监管对融资模式的影响：监管政策对房企融资方式产生深远影响，如对开发贷的“四三二”要求、对债券融资的限制、对非标融资的规范等，推动房企转向更合规的融资方式。

关键信息

一、债权融资

房地产开发贷款
- 分为地产开发贷款（用于土地开发）和房产开发贷款（涵盖整个开发过程）。
- 2016年4号文后，地产开发贷款余额持续下降，而房产开发贷款在2017年出现大幅增长。
- 2016年10月后，开发贷成为房企主要融资渠道之一。
- “四三二”要求：四证齐全、三成资本金、二级资质。
债券融资
- 包括企业债、公司债、短融、中票和定向工具。
- 2015年公司债发行规模大幅增长，但2016年后监管趋严，发行规模下降。
- 2018年一季度房企信用债发行规模有所回升。
非标融资
- 主要包括信托计划、保险资管计划、券商资管计划和基金子公司资管计划。
- 2016年10月后，房地产信托融资规模上升，但受资管新规影响，未来融资难度将加大。
- 信托融资受“四三二”条件限制，且面临监管收紧带来的流动性压力。
境外发债
- 房企境外发债始于2010年，2013年达到高峰。
- 2016年国内融资环境收紧，房企境外发债积极性回升。
- 2018年一季度境外发债规模已达到644.7亿元。
- 需关注汇率风险和贸易战带来的政策不确定性。

二、股权融资

IPO、增发和配股
- 增发是房企股权融资的主要方式。
- 2016年以后，房企股权融资受限，IPO和增发难度加大。
- 2017年仅有南都物业成功上市。
私募房地产股权基金
- 私募基金主要通过有限合伙形式运作，但受《备案4号》限制，投资热点城市普通住宅项目被暂停。
- 明股实债模式被禁止，募资难度增加。

三、资产证券化

产品分类
- 分为自有物业、物业管理、房屋销售、房产经营、房屋租赁和供应链金融保理六大类。
- 产品形式包括REITs、类REITs、CMBS、物业费收费权ABS、购房尾款ABS、运营收益权ABS、租金收益权ABS、租赁消费分期类ABS和供应链金融保理ABS。
资产证券化优势
- 受政策限制较少。
- 提高资产流动性，降低房企负债。
- 结构化设计可增信，降低融资成本。
- 融资规模限制较小，资金用途广泛。
主要产品类型
- REITs与类REITs：REITs为国际标准，类REITs为国内创新模式，主要采用双SPV结构，实现基础资产和原始权益人的风险隔离。
- CMBS：以商业地产抵押贷款为基础资产，未来租金收入为还款来源，产品结构较复杂，但可复制性强。
- 物业费收费权ABS：以物业费为还款来源，通过双SPV结构解决权属模糊和现金流不确定性问题。
- 购房尾款ABS：以购房尾款为基础资产，具有较高的现金流可预测性和低违约概率，但存在监管账户限制。
- 运营收益权ABS：以物业运营收入为还款来源，适用于写字楼、商场等。
- 租金收益权ABS：以租赁收入为基础，适用于长租公寓等租赁市场。
- 租赁消费分期类ABS：引入消费金融概念，为租房市场提供融资支持。
- 供应链金融保理ABS：上游供应商将应收账款转让给保理商，再通过资产证券化获得融资。
ABN（资产支持票据）
- 房企主要发行CMBN（商业抵押贷款支持票据）。
- CMBN结构简单，发行周期短，成本低，流动性好。
- 2017年发行的“XX国际广场资产支持票据信托”是银行间首单CMBN产品。

总结

房企融资方式正经历从传统债权融资、股权融资向资产证券化的转型。随着地产政策收紧和融资渠道受限，资产证券化成为房企融资的重要工具，产品类型丰富，融资规模迅速增长。未来，房企融资将更加依赖合规、创新的融资方式，尤其是资产证券化，其发展趋势将持续。同时，监管政策对融资方式的影响日益显著，房企需更加注重融资结构的优化和合规性。

展开完整摘要