20180420-联讯证券-宏观专题研究_房企融资手册_29页_1mb

报告摘要

房企融资手册总结

核心内容

房地产开发是典型的资金密集型行业，前期投入高，融资需求大。金融机构愿意与开发商合作，因其融资规模大且可抵押项目资产。然而，自2016年地产政策收紧以来，房企传统融资渠道受到限制，资产证券化（ABS）成为新的融资方式。

主要观点

融资渠道分化：随着政策收紧，房企融资渠道呈现分化趋势，传统债权融资（如开发贷、债券融资、非标融资、境外发债）受到监管影响，而资产证券化（ABS）成为房企融资的重要补充。
资产证券化趋势明显：资产证券化在房地产行业迅速发展，成为房企拓宽融资渠道的重要工具。它不仅有助于资产流动性提升，还通过结构化设计降低融资成本。
政策导向与市场适应：在“房住不炒”的政策背景下，资产证券化更符合房地产行业进入存量市场的发展趋势，同时加快房产库存去化。
风险与监管：资产证券化虽具优势，但其发展也受到监管影响，需关注政策变化带来的风险。

关键信息

一、债权融资

房地产开发贷款：
- 分为地产开发贷款（用于土地开发）和房产开发贷款（用于整个项目开发）。
- 2016年后地产开发贷款余额持续下降，房产开发贷款余额在2017年达到13400亿元。
- 需满足“四三二”要求：四证齐全、三成资本金、二级资质。
- 2016年10月后，房产开发贷款逆势增长，主要受非标、发债等融资方式受监管影响，银行仍为房企提供低成本融资。
债券融资：
- 包括企业债、公司债、短融、中票和定向工具。
- 2014年公司债发行规模大幅增长，2016年监管收紧后，公司债发行规模大幅下降。
- 2018年一季度公司债发行规模回升至1326亿元。
- 高、低评级房企发债利率和发行难度分化，低评级房企面临更大压力。
非标融资：
- 主要包括信托、保险资管、券商资管、基金子公司资管。
- 房企信托融资在2016年10月后因监管趋严而收缩，2017年规模达11092亿元。
- 2017年5月银监会发布55号文，规范房地产信托业务，限制其投向房地产。
- 非标融资成本高，受监管影响大，未来融资难度上升。
境外发债：
- 2010年起房企开始在境外发债，2013年规模达到高峰。
- 2016年因国内融资收紧，境外发债再次提速。
- 2018年一季度规模达644.7亿元，未来需关注汇率风险和贸易战带来的政策风险。

二、股权融资

IPO、增发和配股：
- 增发为主要方式，2006-2009年为房企股权融资高峰期。
- 2010年后因政策收紧，股权融资进入低谷。
- 2015-2016年因市场回暖，融资规模回升，但2017年后因监管收紧，融资大幅萎缩。
私募房地产股权基金：
- 通过非公开方式募集资金，投资于房地产项目或企业。
- 2017年2月《备案4号》发布后，私募房地产股权基金受到严格限制。
- 热点城市、明股实债、资金用途限制等政策因素导致私募基金融资难度上升。

三、资产证券化（ABS）

ABS的崛起：
- 自2015年起，房企ABS开始崛起，2018年一季度发行81单，融资总规模达1253亿元。
- ABS优势包括政策限制少、提高资产流动性、结构化设计增信、资金用途灵活。
ABS分类与交易结构：
- 分为自有物业、物业管理、房屋销售、房产经营、房屋租赁和供应链金融保理六大类。
- 具体产品形式包括REITs、类REITs、CMBS、物业费收费权ABS、购房尾款ABS、运营收益权ABS、租金收益权ABS、租赁消费分期类ABS、供应链金融保理ABS等。
- 多数ABS采用双SPV结构，实现风险隔离和现金流稳定。
典型案例分析：
- REITs：国内首单房企租赁住房REITs为“XX地产-某租赁住房一号第一期资产支持专项计划”，储架规模50亿元，公开交易比例达90%。
- 类REITs：包括权益型、抵押型和混合型，典型如“XX私募某资管-某房企一号资产支持专项计划”和“北京XX中心资产支持专项计划”。
- CMBS：以抵押贷款为基础资产，如“XX房企长租公寓第一期资产支持专项计划”。
- 物业费收费权ABS：如“XX证券-某物业资产支持专项计划”，通过物业费现金流进行证券化。
- 购房尾款ABS：如“XX房企购房尾款资产支持专项计划”，以购房尾款作为基础资产，具有可预测现金流。
- 运营收益权ABS：如“XX房企租金债权信托受益权资产支持专项计划”，以物业运营收入为还款来源。
- 租金收益权ABS：如“XX公寓信托受益权资产支持专项计划”，以公寓未来租金收益为基础资产。
- 租赁消费分期类ABS：如“XX房租分期信托受益权资产支持专项计划”，首次引入消费金融概念。
- 供应链金融保理ABS：如“XX房企保理资产支持专项计划”，上游供应商将应收账款转让给保理商，再由保理商打包发行ABS。
ABN（资产支持票据）：
- 房企ABN以CMBN为主，基础资产为商业地产抵押贷款收益权。
- 2017年“XX国际广场资产支持票据信托”为银行间市场首单CMBN，采用双SPV结构，流动性高，发行成本低。