保利投顾研究院-兰州2020年房地产市场报告及2021年展望-2021.1-89页_11mb

等峰峦再来时，迎泉水生暖意

——2020年兰州市房地产年报及2021年展望

一、全国市场走势研判

1. 宏观经济环境

• 全球经济：主要经济体加速复苏，PMI指标回升，疫苗研发加快，但经济修复速度仍具不确定性。
• 中国经济：实现正增长，成为唯一正增长的经济体，房地产与基建是经济恢复的重要抓手。
• 货币政策：从宽松转向中性偏紧，关注风险防范，宏观杠杆率上升。

2. 房地产政策环境

• 中央政策：由“稳预期”转向“中性偏紧”，强调“房住不炒”及“三道红线”政策，抑制高杠杆房企。
• 地方政策：部分城市调控加码，限购限贷收紧，但部分城市边际放松，推动需求释放。
• 城市分化：核心城市市场热度持续，三四线城市以价换量为主，市场承压。

3. 全国市场表现

• 行业韧性：住宅销售额累计增幅扩大至9.5%，开发投资增速6.8%。
• 市场特征：核心城市中高端项目市场升温，二手市场成交量价明显上涨。
• 区域差异：华东区域领涨，华南区域核心及周边表现较好，华北、西部分化，华中、东北恢复缓慢。

4. 市场展望

• 2021年趋势：市场将回归基本面逻辑，区域分化加剧，强限价区域持续火热，外围区域或受利好。
• 政策导向：关注政策执行力度变化，继续推进都市圈建设，促进房地产与实体经济均衡发展。

二、兰州房地产市场走势研判

1. 宏观经济环境

• 经济复苏：疫情后经济指标增速回正，但整体增长乏力，金融、医疗、基建成为发展重点。
• 人口趋势：主城区人口吸附力强，占全市近70%，郊县区域人口密度低，中青年人向主城区流动。
• 收入增长：居民可支配收入稳增，收入增速高于支出，储蓄能力提升，购房实力增强。

2. 土地市场分析

• 供应与成交：土地供应微降，成交同比增加，楼面价结构性下降，宅地成交为主。
• 区域分布：主城核心区土地稀缺，近郊及郊县土地资源充足，品牌房企积极补货。
• 地价与房价：地价复合增速高于房价，投资溢价收窄，主城地价房价比下降，郊县增加。
• 重点地块：2020年兰州最高楼面价为4340元/m²，最高成交总建面25.36万m²，最高成交总价5.2亿元。

3. 商品房市场分析

• 市场结构：住宅类产品占主导，占比超过95%，商业与办公产品逐步入市。
• 区域表现：
  • 城关区：普通住宅成交面积207.9万㎡，供求比1.4，商业与办公市场活跃。
  • 七里河区：普通住宅成交面积138.2万㎡，供求比1.5，商业与办公市场活跃。
  • 西固区：普通住宅成交面积30.6万㎡，供求比0.9，商业与办公市场活跃。
  • 安宁区：普通住宅成交面积61.2万㎡，供求比0.9，商业与办公市场活跃。
  • 兰州新区：普通住宅成交面积176.0万㎡，供求比1.1，商业与办公市场活跃。
• 市场趋势：整体商品房市场量价稳增，区域冷热分化明显，低价刚需主导市场。

三、兰州市场展望

• 2021年趋势：市场量升价稳，区域分化加剧，近郊板块竞争加剧，库存压力仍存。
• 需求流向：刚需支撑市场，热点板块需求旺盛，外围区域或面临价格战。
• 政策影响：政策保持中性偏紧，推动房地产与实体经济均衡发展，促进住房消费健康发展。
• 城市发展：推进“一心两翼多点”布局，加强基础设施建设，如轨道交通、教育、医疗等，提升城市效能。

四、总结

• 全国市场：经济复苏带动房地产发展，政策转向中性偏紧，市场分化加剧。
• 兰州市场：土地市场成交创新高，但地价结构性下降，商品房市场以住宅为主，区域冷热不均。
• 政策与趋势：中央政策强调房地产金融风险防控，地方政策调控趋严，兰州市场有望在政策支持下迎来新契机。