远东资信：土地出让收入与地方财政可持续性_2022-04-06_10页_405kb

报告摘要

土地出让收入与地方财政可持续性总结

核心内容

土地出让收入是地方政府通过出让国有土地使用权获得的重要财政收入来源。自1982年深圳首次征收“土地使用费”以来，该收入随城镇化进程逐步增长，并在2021年达到8.71万亿元，占地方财政总收入的41.47%，占总支出的26.42%。然而，随着人口增长放缓、城镇化趋于稳定，土地出让收入面临下降趋势，对地方财政可持续性构成挑战。

主要观点

土地出让收入的重要性
土地出让收入在地方财政中占据重要地位，是地方政府的重要收入来源之一。在2010-2021年间，其占地方总支出的比例保持在20%-30%之间，显示出其对地方财政的支撑作用。
土地出让收入的未来趋势
- 土地出让面积将随新增城镇人口减少而下降，2021年新增城镇人口同比降幅达32.83%。
- 土地出让价格受商品房销售均价涨幅下降影响，未来可能难以上行，甚至出现下跌。
- 综合上述因素，土地出让收入将面临显著缩减。
土地出让收入减少对地方财政的影响
- 若剔除土地出让收入，许多省份的人均财政支出将大幅下降，尤其是河北、山西、辽宁、河南、广西等省份，赤字压力将加剧。
- 江苏、浙江、福建等省份人均财政支出虽高于基准，但剔除土地出让收入后也将面临赤字风险。
地方财政能否通过增加负债弥补缺口
- 短期内，地方政府可通过增加负债缓解收支缺口，但负债率已接近警戒线，且未来可能因经济压力而迅速攀升，负债扩张不可持续。
房产税能否替代土地出让收入
- 目前房产税征收范围有限，主要针对高档住宅和非本地居民购房，征收规模远低于土地出让收入。
- 房产税改革试点虽已启动，但短期内无法替代土地出让收入。

关键信息

土地出让收入规模：2021年约为8.71万亿元，占地方财政收入41.47%，占地方财政支出26.42%。
新增城镇人口与土地购置面积关系：2016年后趋势性下降，土地出让面积也将随之减少。
商品房销售均价涨幅：近三年持续下降，2021年同比涨幅仅为2.84%，对土地出让价格形成下行压力。
房产税试点情况：上海、重庆率先试点，但征收范围小、规模有限，无法有效替代土地出让收入。
房产税收入与土地出让收入对比：2021年重庆房产税收入为86亿元，土地出让收入为2044亿元；上海房产税收入约为250亿元，土地出让收入约为6500亿元。