20140217-安信证券-房地产_周住宅成交环比回升_但绝对额仍处低位_17页_1mb

房地产行业动态分析总结（2014年2月17日）

核心内容

• 行业整体表现：房地产行业周成交面积有所回升，但绝对额仍处于低位，为298万平方米，同比-27.9%，环比+1379%。一线城市成交低迷，同比-66.6%，而三线城市成交有所回升。
• 投资评级：维持地产行业“同步大市-A”的投资评级，预计行业基本面仍处于下降通道。
• 推荐股票：推荐转型类企业华业地产、新华联及独特模式企业华夏幸福，以及工业用地升值主题的金隅股份。

主要观点

1. 行业基本面分析

• 整体下行趋势：行业整体仍处下降通道，人口结构变化导致长期需求趋弱，全国楼市持续分化，一线城市和主流二线城市面临供不应求局面。
• 按揭贷款趋势：银行对按揭贷款的偏好下降，导致房贷需求旺盛但政策未松动，按揭贷款在银行的“失宠”是趋势性变化。
• 开发商挑战：开发商快周转模式受挑战，土地成本上升，毛利率面临下降压力，行业长期处于低估值状态。

2. 土地市场分析

• 整体成交回落：1月40个城市住宅用地成交面积3697万平方米，环比-39%，同比-17%。
• 一线城市表现：一线城市土地成交面积同比上升68%，均价达1.29万元/平，环比上升27.1%，同比上升37.5%。
• 二三线城市表现：二线城市成交面积同比-27%，三线城市同比-3%；土地均价相对稳定，但溢价率下降。

3. 成交与库存

• 新房成交：周新房成交面积回升，但绝对值仍低，一线城市成交处于低位，三线城市有所回升。
• 库存变化：商品住宅库存受三线城市去化上升影响，环比小幅回落，但去化周期参考意义不大。
• 去化周期：一线城市去化周期较长，三线城市去化周期较短，但整体仍面临去化压力。

4. 流动性分析

• 资金净回笼：央行暂停公开市场操作，实现资金净回笼4500亿，资金供给较为充足，货币市场利率明显下降。
• 市场利率：1天/7天回购利率下降，票据直贴和转帖利率下降，资金利率明显下降。

关键信息

• 1月居民户中长期贷款：新增3121亿，为近4年新高，但房贷政策未松动，银行资金成本上升导致按揭贷款“失宠”。
• 土地市场：一线城市土地供应和成交增长，二三线城市供应和成交回落，土地均价大幅上升，二三线城市相对稳定。
• 库存数据：26个城市一手房可售套数137.5万套，同比+5.2%，环比-5.6%，去化周期为17.7个月。
• 推荐股票：华夏幸福、华业地产、金隅股份被推荐，因其转型和工业用地升值潜力。

行业表现

• 指数表现：上证综指和深证成指分别上涨3.49%和3.51%，申万地产指数上涨3.32%，在23个一级行业中排第20位。
• 个股表现：天津自贸区概念股涨幅居前，如津滨发展、天津松江等；世联行、万好万家、阳光城等跌幅居前。

要闻点评

1.1. 1月居民户中长期贷款

• 新增3121亿，为近4年新高，但房贷政策未松动，放款时间长、利率上升。
• 1月新增居民户中长期贷款占比23.6%，连续4个月下滑，显示房贷需求旺盛但政策未放松。

1.2. 1月土地市场成交情况

• 供应：一线城市继续增长，二三线城市环比大幅下降。
• 成交：一线城市成交维持高位，二三线城市环比下降。
• 均价：一线城市土地均价大幅上升，二三线城市相对稳定。

成交数据

• 周新房成交：一线城市周成交25.9万平，同比-66.6%；二线城市周成交171.4万平，同比-27.6%；三线城市周成交100.5万平，同比+2.0%。
• 二手房成交：16个城市周成交面积70.5万平，同比-42.2%，一线城市显著下降。

流动性

• 资金净回笼：4500亿，创2013年2月来单周回笼量新高。
• 资金利率：1天/7天回购利率下降112bp/107bp，票据直贴和转帖利率下降102bp/96bp。

要闻及公告

• 项目拓展公告：多家房企竞得土地，涉及不同城市和项目类型，如中茵股份进军养老产业，银亿股份竞得上海浦东地块。
• 融资公告：部分房企发布融资计划，如金科股份发行公司债，新华联与中信银行担保等。
• 其他重要公告：包括人事变动、子公司股权转让、公司更名等。

图表与数据

• 图表：包括周成交面积、土地成交、库存数据、资金流动等图表，提供直观的数据对比。
• 数据来源：Wind资讯、各地国土资源局、深交所、上交所等。

风险提示

• 金融体系去杠杆：可能导致再融资受阻。
• 经济增速下滑：可能影响行业整体表现。
• 政策不确定性：房贷政策和土地供应政策的变化可能影响市场。

投资评级体系

• 收益评级：领先大市、同步大市、落后大市。
• 风险评级：A（正常风险）、B（较高风险）。

分析师声明

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免责声明

• 本报告仅供安信证券客户使用，不保证信息完整性、准确性，仅反映当日判断，不构成投资建议。