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房地产行业动态分析总结（2014年6月30日）

核心内容

2014年6月，中国房地产市场持续低迷，商品住宅成交面积维持低位。本周46个城市商品住宅成交面积为379.1万平方米，环比下降1.5%，同比下降20.8%。一、二线城市成交面积略有回升，三线城市继续下降。全年累计成交面积同比下降17.0%，其中一线城市累计同比降幅最大，达31.9%。

房地产信托发行数量显著增加，但发行规模同比减少6.18%。平均发行期限下降至1.81年，发行利率小幅上升至9.72%。房地产信托发行规模在二季度明显减少，4月以来周均发行规模同比下降32.8%。

主要观点

• 短期调整原因：2013年需求透支及房贷成本突然上升。
• 中期调整原因：自2010年以来库存和产能持续累积。
• 长期调整原因：人口趋势不利于房地产需求。
• 政策导向：政策以底线思维为核心，托底行业，但不会出现剧烈刺激政策。
• 行业展望：价格和产能调整后，行业才会重新走向供求平衡。调整周期预计为两年左右。
• 区域差异：一、二线城市为房企长期耕耘区域，需从快周转转向适度周转和适当利润。

关键信息

1. 商品住宅成交情况

• 一手房：46个城市成交面积与上周基本一致，一线城市成交面积环比上升2.5%，二线城市环比上升0.1%，三线城市环比下降9.2%。
• 二手房：16个城市周成交面积87.5万平方米，环比下降0.5%，同比下降18.0%。
• 成交指数：一线城市成交指数为10.8，二线城市为10.8，三线城市为11.6。

2. 库存情况

• 一手房库存：26个城市可售套数为152.5万套，同比上升20.0%，环比上升1.3%。去化周期为16.5个月，较去年同期增加6.3个月。
• 去化周期：一线城市平均为10.4个月，二线城市为15.4个月，三线城市为23.1个月。北京和深圳库存压力较大。

3. 流动性

• 央行操作：本周净投放120亿，预计资金市场将平稳度过季末。
• 货币市场利率：质押式回购利率1天/7天分别为2.89%和3.86%，票据直贴和转帖利率分别为5.22%和5.10%。

4. 要闻点评

• 呼和浩特放松限购：放松限购符合预期，但对当地楼市影响有限。预计库存压力较大的二线城市下半年将逐渐放松限购，但难以引入投资需求。
• 以房养老试点：在北京、上海、广州和武汉试点，影响有限。养老产业空间巨大，但盈利模式尚未清晰。

5. 上市公司动态

• 项目拓展：多家房企竞得土地，如华夏幸福、荣盛发展、世荣兆业等。
• 融资公告：包括委托贷款、公司债券发行、股权质押等，如中弘股份、阳光股份、中粮地产等。
• 其他重要公告：涉及人事任命、股权激励、资产注入、关联交易等。

投资建议

• 投资评级：维持行业“同步大市-A”评级。
• 推荐股票：华业地产（600240，目标价6.72，买入-A）和华夏幸福（600340，目标价37.20，买入-A）。

数据表格

表1：地产股涨跌幅前五

表2：安信地产估值表

图表说明

• 图1：6月前4周周均成交面积365万平方米，环比5月下降18.1%，同比下降16.8%。
• 图2：4月以来房地产信托发行规模下降，利率仍维持低位。
• 图3：本周新房成交面积维持低位。
• 图4：一、二、三线城市周成交同比变动分别为-17%、-20%、-26%。
• 图5：26个城市合计需去化15.9个月，同比增加5.4个月。
• 图6：一、二、三线城市需去化10.4、15.4、23.1个月，同比分别变动4.2、4.1、9.2个月。
• 图7：质押式回购利率1天/7天较上周变动11bp/37bp至2.89% / 3.86%。
• 图8：票据直贴（珠三角）和转帖利率分别较上周变动-6bp/-6bp至5.22% / 5.10%。

风险提示

• 房贷大幅收紧
• 房地产企业再融资受阻
• 经济增速下滑超预期

投资建议

• 维持行业“同步大市-A”评级
• 推荐组合：华业地产、华夏幸福