见微知著系列之五十一：地产的“积极”信号-20230507-国金证券-21页_1mb

见微知著系列之五十一：地产的“积极”信号与五一消费复苏分析

核心内容概述

本报告分析了近期房地产市场及五一假期期间的人流与消费情况，指出尽管整体地产销售仍显疲软，但部分城市已出现积极信号，同时五一假期人流与消费表现出强劲复苏。

一、地产的“积极”信号

1. 市场担忧的核心问题

• 总体需求不足：商品房库存偏高、销售回落，进一步加剧市场悲观预期。
• 高线城市供需错配：高线城市商品房库存高企，存在供需匹配问题。
• 中低线城市需求低迷：需求持续低迷，拖累整体地产表现。

2. 高线城市地产积极信号

• 供给改善与质量提升：房企拿地聚焦优质地块，土地储备与商品房有效库存明显偏低。
  • 一线城市商品房可售面积同比显著回落，有效库存偏紧。
  • 房企拿地占比较去年提升，新增获批面积同比增长显著。
• 销售带动投资：销售回暖带动土地成交、新开工及开发投资改善。
  • 一线城市住宅土地成交同比提升，房屋新开工面积及开发投资显著高于全国平均水平。
• 核心区域需求支撑强：核心区域销售表现优于郊区，带动投资改善。
  • 成都中心城区商品房成交持续提升，而郊区新城成交回落明显。
  • 土地溢价差值走扩，核心区域土地竞拍轮次明显高于非核心区域。

3. 中低线城市地产积极信号

• 棚改政策加码：17个省份出台棚改计划，规模达130万套，同比提升56%。
  • 货币化安置为主，有助于提升商品房购买需求。
  • 郑州、南京溧水等地已取得较好效果，商品房成交改善显著。
• 居民收入改善：西部地区居民可支配收入提升幅度高于全国。
• 购房意愿修复：居民购房支出意愿提升，叠加前期积压需求，购房需求释放仍有支撑。
  • 一季度预计增加购房支出的储户占比提升，预期房价上涨意愿增强。
  • 住户部门存款处于高位，为购房需求释放提供支撑。

二、五一期间人流与消费复苏情况

1. 人流与交通情况

• 全国营运性旅客发送恢复至2019年八成，但含自驾的高速公路客流已超2019年。
• 铁路与航班恢复明显：
  • 铁路旅客发送量较2019年提升22%。
  • 国内航班执行架次达2019年同期的115%，国际航班架次达1885%。
• 跨区人口流动强劲，迁徙规模指数远超近年同期。
• 地铁客流量大幅回升，多数城市地铁客流同比提升超100%。
• 城市拥堵延时指数维持高位，反映市内人流活跃。

2. 线下消费表现

• 餐饮消费显著修复，重点餐饮企业销售额同比增长58%。
• 旅游人次与收入超2019年，恢复至119.1%与100.7%。
  • 云南、宁夏、新疆等地旅游人次与收入恢复较好。
  • 三四线城市酒店预订量提升明显，优于一二线城市。
• 旅游客单价恢复不足，仍低于2019年水平。

3. 工业与物流表现

• 五一假期工业产需放缓，钢材、水泥、玻璃等需求回落。
  • 钢材表观消费量大幅回落，钢材价格进一步下行。
  • 水泥出货率与开工率回落，库存维持高位。
  • 玻璃表观消费量回落，库存去化放缓。
• 部分行业表现分化：
  • 化工行业（如PTA）开工率提升。
  • 汽车相关行业（如半钢胎、全钢胎）开工率大幅回落。

三、风险提示

• 数据统计误差：部分数据可能存在统计误差或遗漏。
• 政策与外部环境变动：国内政策及海外环境可能超预期变动，影响市场表现。

四、特别声明

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