20250419-国盛证券-房地产行业C-REITs周报_二级持续上行_消费及物流板块表现较优_9页_3mb

房地产 C-REITs周报总结

核心内容

本周，C-REITs二级市场持续上涨，整体表现优于其他主要指数。中证REITs全收益指数上涨0.84%，而房地产(申万)指数本周涨幅最高，达到3.40%。本年中证REITs全收益指数涨幅为11.00%，在所有指数中表现最佳。

主要观点

• 市场整体表现：C-REITs二级市场本周呈现上涨趋势，52支REITs上涨，12支下跌，周均涨幅为1.49%。
• 板块表现：消费基础设施和仓储物流板块表现突出，涨幅分别为3.53%和2.38%。保障房板块交易最为活跃，日均换手率1%。相比之下，生态环保和交通基础设施板块涨幅靠后。
• 个股表现：华安百联消费REIT和嘉实京东仓储基础设施REIT涨幅靠前，分别达到6.64%和4.89%。华夏北京保障房REIT和华夏首创奥特莱斯REIT在P/NAV方面表现优异，均为1.7。
• 估值分化：本周已上市REITs中债IRR分化明显，华夏中国交建REIT、平安广州广河REIT和中金安徽交控REIT分别以11.6%、10.9%和9%的IRR位居前三。P/NAV区间在0.7-1.7之间，部分REITs如华夏中国交建REIT处于较低水平（0.7）。

关键信息

指数表现

• 本周表现：
  • 中证REITs(收盘)指数上涨0.71%，收于862.8点。
  • 中证REITs全收益指数上涨0.84%，收于1074.3点。
  • 房地产(申万)指数涨幅最高，达3.40%。
• 本年表现：
  • 中证REITs全收益指数涨幅为11.00%，在所有指数中排名首位。
  • 房地产(申万)指数本年下跌3.18%，而恒生指数上涨6.66%。

二级市场表现

• 总市值：已上市REITs总市值约为1881.5亿元，平均单只REIT市值约29亿元。
• 涨幅分布：
  • 仓储物流板块涨幅最高，达2.38%。
  • 产业园区板块涨幅为1.06%。
  • 保障房板块涨幅为1.73%。
  • 交通基础设施板块涨幅最低，仅为0.66%。
• 交易活跃度：保障房板块交易最活跃，日均成交量203.2万股，换手率1%。日均换手率前三的REITs分别为国泰君安临港创新产业园REIT（1.8%）、易方达深高速公路REIT（1.7%）、华泰江苏交控REIT（1.7%）。

估值表现

• IRR表现：
  • 华夏中国交建REIT、平安广州广河REIT、中金安徽交控REIT分别以11.6%、10.9%、9%的IRR位列前三。
• P/NAV表现：
  • 嘉实中国电建清洁能源REIT、华夏北京保障房REIT、华夏首创奥特莱斯REIT的P/NAV为1.7，表现较好。
  • 华夏中国交建REIT的P/NAV为0.7，相对较低。

投资建议

• 低利率环境：2025年低利率环境为REITs市场提供良好投资机会。
• 择时策略：当前二级市场投资需注重择时，结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV综合选择个券。
• 板块关注：消费基础设施和仓储物流板块在复苏迹象下具备投资吸引力，建议关注政策主题下的强周期板块弹性及项目管理能力。

风险提示

• 政策风险：政策出台速度和执行力度不及预期可能影响市场表现。
• 运营风险：基础设施项目可能存在运营风险。
• 测算误差风险：IRR和P/NAV的测算可能存在误差。

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图表目录

• 图表1：指数表现
• 图表2：REITs二级市场价格表现
• 图表3：REITs成交量表现
• 图表4：REITs估值表现

分析师信息

• 分析师：金晶、周卓君
• 执业证书编号：S0680522030001、S0680523070006
• 邮箱：jinjing3@gszq.com、zhouzhuojun@gszq.com