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证券研究报告|行业周报
房地产C-REITs周报：二级延续上行，理性看待市场热度

REITs指数表现
本周中证REITs全收益指数上涨120%，中证REITs（收盘）指数上涨119%，收于8692点；全收益指数收于10897点。本周沪深300、恒生、中债十年期国债等主要指数表现分化：沪深300下跌0.18%，恒生上涨110%，中债十年期国债上涨0.10%，房地产（申万）下跌147%，恒生地产建筑业下跌7.3%，高速公路（申万）上涨5.8%。中证REITs全收益指数本周涨幅居首，全年累计上涨1259%，而恒生指数全年涨幅最高（1765%），中证REITs全收益指数全年排名第二。

REITs二级市场表现
本周C-REITs二级市场整体上涨，交通基础设施和仓储物流板块涨幅显著，生态环保板块小幅回调。截至5月23日，已上市REITs总市值约19,634亿元，平均单只市值30亿元。本周46只上涨，18只下跌，周均涨幅149%。招商基金公路高速公路REIT、平安宁波交投REIT涨幅领先。板块涨幅数据：仓储物流（205%）、交通基础设施（262%）、产业园区（0.98%）、保障房（0.87%）、消费基础设施（101%）、能源基础设施（17%）、生态环保（-0.05%）、水利设施（0.71%）。仓储物流板块交易活跃度最高，日均成交量2021万股，日均换手率0.9%。换手率前三的REITs为华夏特变电工新能源REIT（27%）、国泰君安临港创新产业园REIT（24%）、招商基金公路高速公路REIT（24%）。

REITs估值表现
本周中债IRR（内部收益率）前三的REITs为华夏中国交建REIT（111%）、平安广州广河REIT（107%）、中金安徽交控REIT（83%）。P/NAV（市盈率）区间为0.7至18，中金厦门安居REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT、华夏北京保障房REIT在17至18区间，而华夏中国交建REIT为0.7。

投资建议
2025年低利率环境及宏观修复可能为REITs市场提供投资机会，但需注意2024年估值已修复，择时成为二级市场投资关键。弱周期资产（如保障房、消费、仓储物流、产业园）在避险情绪下表现稳健，具备投资吸引力。强周期板块需关注政策主题下的项目管理能力及弹性。

风险提示
政策执行力度不及预期可能影响REITs落地效果；基础设施底层项目可能面临宏观经济、居民收入、运营能力等风险；测算误差可能导致数据滞后或偏差，如中债IRR指标仅供参考。

数据来源与方法
数据来自wind和国盛证券研究所，截至2025年5月23日。NAV为最新报表披露的基金份额公允价值参考净值，2023年现金分派率基于实际分红金额，2024年基于可供分配金额，2025E基于年报预测值。部分基金因成立时间较短，历史分派率仅供参考。

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