20250510-国盛证券-房地产行业C-REITs周报_二级持续体现投资价值_保障房_消费较优_9页_3mb

证券研究报告：房地产C-REITs周报总结

指数表现

• 本周表现：中证REITs全收益指数上涨0.39%，收盘指数上涨0.28%（收于8484点）。
• 主要指数对比：沪深300上涨2.00%、恒生上涨1.61%、中债十年期国债上涨0.11%、房地产（申万）上涨0.41%、恒生地产建筑业上涨1.04%、高速公路（申万）上涨1.79%。
• 排名：REITs全收益指数本周涨幅排名第6，全年涨幅达973%。
• 年度对比：沪深300、恒生、中债十年期国债、房地产（申万）、恒生地产建筑业、高速公路（申万）全年分别下跌226%、上涨1400%、上涨23%、下跌698%、上涨525%、下跌252%。

二级市场表现

• 整体趋势：C-REITs二级市场温和上涨，保障房及消费基础设施板块表现优于其他。
• 总市值：截至5月9日，已上市REITs总市值约19027亿元，单只平均市值约29亿元。
• 涨跌幅：本周44只上涨、21只下跌，周均涨幅0.66%。涨幅前列为华安百联消费REIT、工银蒙能清洁能源REIT。
• 板块涨幅：
  • 仓储物流：129%
  • 产业园区：-0.01%
  • 保障房：213%
  • 交通基础设施：-25%
  • 能源基础设施：103%
  • 生态环保：-11%
  • 消费基础设施：138%
  • 水利设施：085%
• 交易活跃度：保障房板块日均换手率最高（0.9%），仓储物流、产业园区、水利设施板块换手率分别为0.7%、0.7%、0.7%。

估值表现

• 中债IRR：本周华夏中国交建REIT、平安广州广河REIT、中金安徽交控REIT位列前三（IRR分别为114%、108%、91%）。
• P/NAV区间：0.7-1.7之间，其中华夏北京保障房REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT、华夏首创奥特莱斯REIT的P/NAV位于1.7（高位）。
• 低估值REITs：华夏中国交建REIT的P/NAV为0.7（低位）。

投资建议

1. 长期展望：2025年低利率环境叠加宏观修复，REITs市场具备投资机会；应关注二级市场价格和P/NAV综合筛选个股。
2. 重点板块：
   • 弱周期资产：保障房、消费基础设施等在避险情绪下受关注度较高，建议关注资产韧性和价格表现。
   • 强周期板块：政策推动下，仓储物流、产业园、高速等需关注弹性及项目管理能力。
3. 估值策略：当前REITs已经历2024年估值修复，择时成为关键；建议结合现金流分派率（2025E测算）综合分析。

风险提示

• 政策风险：若支持政策出台速度或执行力度不及预期，可能影响REITs落地效果。
• 运营风险：基础设施项目可能受宏观经济、收入预期、运营能力等影响，导致回报不及预期。
• 测算风险：部分数据存在滞后性或计算误差，如中债IRR指标需谨慎参考。

附注信息

• 现金流分派率：
  • 2023年实际分派率=分红金额/年底市值；
  • 2024年可供分派率=分配金额/年底市值；
  • 2025E可供分派率=报表分配金额/当前市值（不满一年按年计算）。
• 股息率TTM：近12个月分红总额/市值×100%。
• 特别说明：成立时间较短的REITs可能无法体现长期分派率趋势，需结合最新数据。

数据来源

• 风险提示及估值分析基于Wind数据，国盛证券研究所研究，数据截至2025年5月9日。