20240519-国海证券-固定收益点评_楼市新政_怎么看__8页_559kb

国海证券分析指出，央行推出的楼市新政分为两类：一是降低购房门槛及成本，包括取消房贷利率下限、下调首付比例和公积金贷款利率；二是设立保障性住房再贷款支持行政主体参与库存消化。但政策落地面临两个“痛点”。

首先，对于刺激购房需求的政策，房价持续下跌削弱了政策效果。自2021年第四季度开始房价下行，2022年央行多次降息后地产销售仍未恢复，说明购房者对房价预期悲观。取消利率下限等政策是否能扭转预期仍需观察。

其次，保障性住房收益能否覆盖成本成关键。数据显示，2024年4月仅约7个样本城市“租售比”超过3%，地方国企运营公租房成本高，当前多数贷款项目难以实现盈利，后续需关注资金成本是否进一步下调。

对于债市影响，报告认为应重点关注二手房挂牌价变化。若挂牌价环比增速回升，或推升地产销售；若继续低迷，央行可能继续降息，引发中长债利率下行。

综上，楼市新政效果及其对债市影响仍处观察阶段。