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地方购房政策放松怎么看？总结

核心内容

近期地方购房政策频繁放松，反映市场对房地产行业支持的增强。政策放松主要体现在降低首付比例、调整公积金贷款政策、下调房贷利率等方面，但政策放松并未带来房地产销售的实质性改善，销售依然保持低位。市场担忧政策放松可能带动地产销售企稳，进而影响社融上行斜率和房地产投资。

主要观点

• 政策放松时间早于市场预期：地方购房政策并非2月中旬才开始放松，早在元旦前后已有政策出台，但未显著改善市场表现。
• 历史相似阶段：2014年末至2015年前三个季度、2018年末至2019年初，曾出现地方购房政策密集放松的情况，但政策效果有限。
• 政策效果不显著：从历史数据来看，政策放松对房地产销售的拉动作用有限，尤其在大城市和限购城市，政策效果更为弱化。
• 市场关注点转移：当前债市交易重心在关注稳增长和宽信用，地产政策的放松被视为潜在的刺激因素，但其最终效果仍存不确定性。
• 政策行为比结果更重要：建议关注政策行为的连续性，而非最终效果。只要政策保持“挤牙膏式”放松，市场仍需合理评估调整压力。

关键信息

1. 地方购房政策放松时间线

• 2022年1月：宁波、青岛、马鞍山等地出台公积金贷款政策调整。
• 2022年2月：菏泽、赣州、重庆、南宁、福州、苏州、佛山、惠州等地相继调整首付比例和贷款利率。

2. 政策放松内容

• 首付比例下调：菏泽、赣州等地将首套房首付比例降至20%，部分城市如南宁、苏州等也有相应调整。
• 公积金政策优化：多地提高公积金贷款额度，简化异地贷款审批流程，放宽贷款次数限制。
• 房贷利率下调：广州等地六大银行下调首套房贷利率，从LPR+100BP降至LPR+80BP。

3. 历史政策放松阶段

• 2014年末至2015年前三个季度：地方政策放松，但未明显拉动销售。
• 2018年末至2019年初：政策放松与销售回暖相关，但随后出现房价过热问题。

4. 政策放松对房地产销售的影响

• 销售改善有限：政策放松未能有效拉动销售，反而在部分城市出现降温。
• 政策作用受限：销售改善更多依赖刚需和投资属性，但刚需已趋于饱和，投资属性主导市场走势。
• 房价与预期主导：居民买涨不买跌，房价和预期是销售的核心因素，而非政策本身。

5. 债市反应与市场担忧

• 债市调整明显：广州房贷利率下调后，债市出现较大调整，市场担忧政策放松将推动销售企稳，进而影响社融和地产投资。
• 政策不确定性：销售能否企稳仍需关注后续政策的表述和执行力度，当前政策效果仍存疑。

6. 未来可能的政策方向

• 房贷利率进一步调降：MLF利率调降后，5年期LPR仍有下调空间。
• 户籍与人口政策放宽：引入人才是推动销售的重要因素，未来部分城市可能进一步放宽户籍限制。
• 因城施策，区别对待：对供需和库存压力较大的城市，可能出台更有力度的放松政策。

结论

当前地方购房政策放松是稳增长、宽信用的信号，但其对房地产销售的拉动作用有限，需结合政策连续性与市场预期进行分析。债市对政策放松反应敏感，但整体仍以实体经济压力为关注重点。未来政策可能继续围绕房贷利率、户籍人口和区域差异化展开，但房地产销售企稳仍需时间，政策效果有待进一步观察。

风险提示

• 地产政策大幅放开
• 货币政策超预期放松
• 疫情进一步突变

图表与数据说明

• 图1：30大中城市商品房成交情况
• 图2：30大中城市商品房成交面积季节性（春节前后）
• 图3：地方限贷政策分值
• 图4：商品房销售增速与社融增速
• 图5：商品房销售增速与地产投资增速
• 图6：适龄购房人口与地产销售
• 图7：城镇化率与地产销售
• 图8：居民收入与商品房销售走势相关性较弱
• 图9：房价与商品房销售
• 图10：房贷利率与商品房销售
• 图11：房价预期与商品房销售
• 图12：地方购房政策变动与商品房销售
• 图13：商品房销售与住房贷款利率
• 图14：2019年人才政策放松幅度最大

参考资料

• 表1：2022年以来各地方与购房相关政策
• 资料来源：中指数据库、地方住建局、华尔街见闻、Wind等

分析师信息

• 孙彬彬：分析师，SAC执业证书编号：S1110516090003
• 隋修平：联系人

报告发布日期

• 2022年03月01日

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