房地产企业资金来源及主要融资渠道分析：融资渠道结构调整，银行信贷及非标收缩_10页_449kb

房地产行业融资渠道结构调整分析总结

核心内容

自2019年起，中国房地产行业面临全面的融资政策调控，旨在防止房地产泡沫、控制金融风险及稳定市场预期。政策重点围绕“稳地价、稳房价、稳预期”展开，强调房地产金融资源的合理配置与信贷结构的调整。进入2020年后，受疫情影响，政策环境出现短期宽松，但随后监管趋严，房地产融资环境持续收紧。2021年，预计行业融资环境仍将保持适度紧缩，非标融资规模收缩，融资渠道进一步调整。

主要观点

• 政策调控持续加码：2019年至今，房地产行业融资政策不断收紧，重点在于控制杠杆、引导资金流向实体经济，防止资金违规流入房地产市场。
• 信贷政策趋紧：银行信贷资金对房地产的支持力度持续下降，新增贷款规模减少，贷款余额增速放缓，政策强调“房住不炒”和合理控制房地产贷款投放。
• 债券市场分化明显：国内债券市场发行规模增长，但投资偏好趋于谨慎，市场逐步向经营稳健、信用等级高的企业倾斜，国企和AAA级别债券占比显著上升。
• 美元债市场不确定性高：美元债主要用于“借新还旧”，受中美利差扩大及人民币升值影响，融资成本降低，但市场风险仍较高。
• 非标融资持续收缩：信托等非标融资渠道受到严格监管，资金流向受到限制，存量规模持续下降，监管政策逐步向规范化、穿透化发展。
• 开发资金来源结构变化：房地产开发到位资金中，个人按揭、定金及预收款仍是主要来源，占比稳定在49%左右，国内贷款占比持续下降。

关键信息

一、市场政策及融资环境

• 政策基调：坚持“房住不炒”，防止房地产泡沫化，控制居民杠杆率。
• 调控措施：
  • 房地产信托等非标融资受限。
  • 强化对银行理财、委托贷款、开发贷款、海外债等渠道的资金管理。
  • 对高杠杆房企实施“三条红线”管理，约束其有息负债增长。
  • 严禁消费贷款违规用于购房。

二、2020年房地产行业主要融资渠道情况

1. 银行信贷

• 趋势：银行信贷资金流向房地产领域增速持续下滑，新增贷款减少。
• 数据：2018-2020年前三季度新增房地产贷款分别为52100亿元、45900亿元和44200亿元，年均复合下降7.89%。
• 预测：2021年银行信贷将继续收缩，主要用于“借新还旧”。

2. 国内债券市场

• 趋势：债券市场发行规模同比大幅增长，但投资人偏好谨慎。
• 数据：2020年1-9月累计发行5611.34亿元，同比增长53.80%。
• 结构变化：国企和AAA级别债券占比上升，AA+及AA级别债券占比下降，显示市场对高风险债券配置需求减弱。

3. 美元债市场

• 趋势：美元债主要用于“借新还旧”，市场存在不确定性。
• 数据：2020年1-9月美元债发行规模分别为181.05亿美元、36.86亿美元、56.83亿美元。
• 前景：美元债将逐步向经营稳健及头部房企集中。

4. 非标融资

• 趋势：非标融资持续受到强监管，存量规模收缩。
• 数据：2020年9月底，房地产领域信托资金为2.38万亿元，较2019年下降12.06%。
• 监管措施：银保监会持续推动“去通道”政策，强化穿透监管，限制明股实债等融资方式。

三、房地产开发到位资金情况

• 2017-2019年：房地产开发资金到位金额持续增长，年均复合增长率为6.98%。
• 资金来源：自筹资金和“其他资金”（包括个人按揭、定金及预收款）占比最高，分别为32.56%和53.21%。
• 2020年：受疫情影响，一季度到位资金同比大幅下降13.80%，但随后逐步回升，三季度同比增长16.29%。
• 2020年11月底数据：国内贷款占比14.18%，个人按揭、定金及预收款合计占比49.31%，仍为最主要资金来源。

四、2021年房地产行业融资渠道变化趋势

• 银行信贷：将继续收缩，新增贷款减少，存量规模增速放缓。
• 债券市场：总量稳中有增，但发行难度和利率将与企业经营及财务表现挂钩。
• 美元债市场：仍以“借新还旧”为主，市场不确定性较高。
• 非标融资：在监管加码背景下，规模持续收缩，逐步规范。
• 企业资金来源：企业将加强销售和回款，提升经营活动现金流占比。
• 融资方式多元化：企业可能通过项目打包出售、引入战略投资、物业板块分拆上市等方式获取资金。

总结

房地产行业融资环境在2020年和2021年将继续保持紧缩趋势，非标融资规模收缩，信贷投放趋于审慎，债券市场分化加剧，美元债市场波动较大。整体政策导向明确，即通过强化监管控制债务风险，推动行业结构调整和高质量发展。企业需在融资渠道多元化和债务压降之间寻求平衡，以应对日益严格的监管环境。