20220518-东兴证券-房地产4月月报_行业继续大幅下行_政策维稳持续升级_8页

房地产4月月报总结

核心内容

2022年4月，中国房地产行业继续大幅下行，政策维稳力度持续加强。行业面临销售、投资、资金面等多方面的压力，但政策支持逐步向优质民企倾斜，为行业复苏提供了新的可能性。

主要观点

1. 销售：疫情冲击叠加多重因素，销售降幅扩大

• 销售数据：2022年1-4月商品房销售面积同比下降20.9%，销售额下降29.5%；4月单月销售面积和销售额分别同比下降39.0%和46.59%。
• 销售均价：销售均价同比下降12.45%，环比微升0.8%。
• 去化周期：销量下滑导致去化周期升高，市场信心不足。
• 影响因素：
  • 疫情对销售活动和需求释放造成冲击；
  • 房企信用危机动摇购房者信心；
  • “买涨不买跌”心理加剧观望情绪；
  • 经济不景气抑制购房意愿；
  • 房地产税试点预期抑制购房需求。

2. 开发投资：投资跌幅扩大，开工大幅下滑

• 投资数据：1-4月开发投资同比下降2.7%，4月同比下降10.07%。
• 开工与竣工：1-4月新开工面积同比下降26.3%，4月同比下降44.19%；竣工面积同比下降11.9%，4月同比下降14.19%。
• 影响因素：
  • 疫情持续抑制开工与投资恢复；
  • 销售不振影响房企流动性；
  • 土地市场成交下滑对未来投资形成压力。

3. 到位资金：资金面持续紧张，融资渠道全面走弱

• 资金数据：1-4月到位资金同比下降23.6%，4月同比下降35.54%。
• 资金来源：
  • 国内贷款同比下降27.99%；
  • 自筹资金同比下降6.64%；
  • 定金及预收款同比下降52.97%；
  • 个人按揭贷款同比下降42.38%。
• 政策预期：随着供需两端政策发力，信贷支持逐步向优质民企倾斜，资金面有望筑底回升。

4. 政策跟踪：维稳政策持续升级，融资支持走向民企

• 房贷利率：5月15日，央行与银保监会联合发文，首套房按揭利率可下浮至4.4%。
• 示范房企：碧桂园、龙湖、美的置业被列为示范房企，将发债并启用保护工具。
• 政策空间：政策仍有较大操作空间，包括房贷利率、首付比例、购房资格、限售放松、二手房交易成本等。
• 地方政策：高能级城市如长沙、南京、苏州、杭州等陆续放松调控。

关键信息

• 行业现状：销售、投资、资金面均面临较大压力，行业整体下行趋势未改。
• 政策动向：中央与地方政策持续发力，融资支持逐步覆盖优质民企，市场信心有望逐步恢复。
• 投资建议：
  • 建议关注受益于行业出清和销售复苏的优质房企；
  • 推荐持有央企国企背景的龙头房企如万科A、保利发展、金地集团；
  • 建议积极布局经营稳健的优质民企如龙湖集团、碧桂园。
• 风险提示：
  • 政策落地不及预期；
  • 盈利能力继续下滑；
  • 销售不及预期。

未来3-6个月行业大事

• 数据发布：2022年6月中旬统计局将公布5月房地产开发数据及70大中城市商品住宅价格变动数据。

行业评级体系

• 公司投资评级：
  • 强烈推荐：相对强于市场基准指数收益率15%以上；
  • 推荐：相对强于市场基准指数收益率5%~15%之间；
  • 中性：相对于市场基准指数收益率介于-5%~+5%之间；
  • 回避：相对弱于市场基准指数收益率5%以上。
• 行业投资评级：
  • 看好：相对强于市场基准指数收益率5%以上；
  • 中性：相对于市场基准指数收益率介于-5%~+5%之间；
  • 看淡：相对弱于市场基准指数收益率5%以上。

分析师简介

• 陈刚：清华大学金融硕士，同济大学土木工程本科，2019年加入东兴证券研究所，从事房地产行业研究。

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