20220928-联合资信-2022年房地产行业运行半年报_25页_2mb

2022年房地产行业运行半年报总结

核心内容概述

2022年以来，房地产行业景气度持续下行，出险房企数量增加，引发“停工断贷潮”，市场信心受挫。为防范系统性风险，中央和地方政府密集出台稳地产政策，包括设立地产纾困基金、优化预售资金监管、放松限购限贷等。尽管政策有所松动，但“房住不炒”仍是主基调，行业整体仍面临供需双下行压力。融资端持续承压，房企流动性紧张，多数依赖销售回款和资产处置资金回笼。长期来看，行业面临结构性调整，资源向央、国企和财务杠杆较低的头部房企集中，多数房企仍面临生存压力。

主要观点

1. 政策端

• 中央政策：持续释放维稳信号，将“保交楼”作为重点，出台多项措施支持房企合理融资需求，鼓励优质房企兼并收购困难房企项目，但“房住不炒”仍是政策主基调。
• 地方政策：各地因城施策，放松限购限售、加大贷款优惠、提高公积金贷款额度、增加购房补贴等，以刺激市场信心和购房需求。
• 政策工具箱：包括设立地产纾困基金、优化预售资金监管、推动信用风险缓释工具落地等，旨在缓解房企流动性风险。

2. 融资端

• 社会融资：M2增速加快，社会融资规模低位运行，LPR多次下调，按揭贷款利率降至历史低位。
• 国内债券：房企信用债发行规模下降，融资环境尚未明显改善，投资者偏好下行。
• 美元债：受境内房企违约及境外评级下调影响，美元债发行规模大幅下降，净融资额为负，偿还压力大。
• 信托融资：房地产信托发行与成立规模显著下降，非标融资受强监管影响持续萎缩。
• 预售资金监管：政策趋严，房企难以通过占用上下游资金实现融资，需依赖销售回款。

3. 供需端

• 供给端：商品房待售面积持续上升，去化周期延长，土拍市场热度分化，央、国企仍是拿地主力，民企谨慎投资。
• 需求端：购房者信心不足，销售面积和销售额大幅下滑，政策宽松未能有效提振市场，行业下行压力仍较大。

关键信息

政策调整

• 2022年3月，国务院金融委会议提出研究防范化解房地产风险方案。
• 2022年4月，中央政治局会议强调支持刚性和改善性住房需求。
• 2022年8月，国务院常务会议明确政策细则接续，推动“保交楼”工作。

融资情况

• 2022年1-8月，房地产开发类企业国内信用债发行金额为3865.91亿元，同比下降25.14%。
• 美元债发行金额为145.80亿美元，同比下降67.54%；净融资额为-346.01亿美元，融资环境严峻。
• 金融机构人民币贷款加权平均利率持续下行，2022年6月为4.41%，处于历史低位。

土拍市场

• 2022年1-6月，100大中城市成交土地规划建筑面积同比下降28.75%。
• 一线城市土地成交面积同比下降35.63%，二线城市下降32.60%，三线城市下降25.90%。
• 土拍溢价率整体偏低，部分城市如杭州、北京、上海成交金额较高，但多数城市仍低迷。

销售表现

• 2022年1-6月，全国商品房销售面积同比下降22.20%，销售额下降28.90%。
• 一线城市销售面积和销售额分别下降33.68%和32.54%，三线城市下降最为严重，达45.73%。

信用风险分析

违约事件频发

• 多家房企出现债务违约，包括恒大、龙光、佳兆业、正荣、中梁等。
• 违约房企普遍具有高杠杆、高周转、非标融资占比高、项目去化困难等特点。

债务到期情况

• 境内债集中兑付期在2023年3月，美元债在2023年1月和4月迎来偿债高峰期。
• 境内外融资渠道受限，房企需依赖销售回款和资产处置资金回笼。

未来风险关注点

• 债务集中到期：房企需关注债务是否能与月度销售及回款匹配。
• 项目质地：布局在基本面较好的区域、项目业态优、产品力强的房企更具抗风险能力。
• 融资渠道：民营房企融资困难，需关注信用风险缓释工具的实际效果。

行业展望

• 短期：行业仍面临较大下行压力，政策以维稳为主，房企需依赖销售回款和资产处置。
• 中期：融资环境尚未明显改善，多数房企生存压力较大，行业整合和出清将持续。
• 长期：资源向央、国企和财务杠杆较低的头部房企集中，行业竞争从增量转向存量，购房者预期受经济结构和人口趋势影响持续走低。

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