香港房屋趨勢導航2026_106页_10mb

报告摘要

本報告分析了香港私人住宅市場與公營房屋政策的最新動態，探討了市場復甦的趨勢、未來供應預測以及政策調整的必要性。報告指出，香港住宅市場正處於關鍵轉折點，私人住宅市場在經歷三年調整期後，出現「價量齊升」的態勢，而公營房屋領域則逐步從供應問題轉向重建與質素提升的戰略。

市場復甦：
- 2025年私人住宅市場出現「價量齊升」，樓價回升3.3%，成交量增長18.3%。
- A類單位（40平方米以下）樓價升幅達4.1%，成為市場升勢的主導力量。
- 售價400萬港元以下的「細價樓」成交量激增29.4%，反映政策利好及「上車客」需求。
庫存與供應：
- 2025年私人住宅落成量回落24%至18,448個單位，庫存壓力有所緩解。
- 淨吸納量自2022年起首次重回正數，反映市場供需開始趨於平衡。
- 新盤貨尾單位數目由2023年高位回落18%，但仍高於2020至2021年的水平。
發展商策略轉變：
- 隨着庫存下降，發展商由「以量為先」轉向「以利潤為本」的定價策略。
- 預售樓花申請增加，顯示發展商積極部署未來推盤，並重拾信心。
土地市場：
- 地價收入回升，官地招標及補地價收入同步增長。
- 官地招標標書數量增加，反映市場對地價見底回穩的共識。
- 土地供應趨於多元化，發展商對不同地段的興趣回升。

落成量走勢：
- 2026至2030年間，年均落成量預計為17,100個單位。
- 2026年及2027年預計落成量將回落至16,671及15,373個單位。
- 隨着動工量回升，預計2028至2030年落成量將逐步回升。
地區分布：
- 九龍城（含啟德）、大埔及元朗將成為未來五年的主要供應地區。
- 九龍城預計提供約12,100個單位，大埔約9,700個，元朗約9,400個。
需求動力：
- 香港人口自2022年跌至735萬後，已回升至751萬，反映吸引力持續。
- 人才及學生流入推動住屋需求，並促進「轉租為買」趨勢。
- 租金自2023年起穩步上升，已超越2019年歷史高位。
供應庫存月數：
- 2023年「供應庫存月數」達102個月，2025年已減至49個月。
- 2030年預計庫存月數將介乎28至62個月之間，顯示市場可能出現極端供需情況。
- 建議引入「供應庫存月數」指標，作為靈活調控土地供應的參考。
靈活土地供應框架：
- 建議政府建立靈活的土地供應制度，根據市場動態調整推地步伐。
- 預售樓花申請與土地供應政策的配合，有助穩定市場並提升預售靈活性。
- 推出賣地計劃外的用地，以提高市場調節能力。
- 簡化地契條款，降低發展商投標風險。

公屋老化問題：
- 房屋委員會轄下樓齡達50年或以上的公屋單位，預計由2015/16年的15,800個增至2034/35年的258,000個，增幅達15倍。
- 每個單位的平均維修及改善工程開支，自2009/10年的3,373港元增至2024/25年的5,867港元，年增長率由3.2%升至4.3%。
重建需求與進展：
- 現時每年重建公屋單位數目約為1,800個，遠低於需求。
- 2031至2035年預計重建單位數目將達35,000個，超越《長遠房屋策略》目標。
重建策略與制度化：
- 提出三大制度性改革倡議：
  - 每年撥出10%至15%的新增公營房屋落成量作為調遷儲備。
  - 在《長策》框架內設立高透明度的重建配額，每年披露單位數目。
  - 採用混合業權重建模式（如公屋與綠置居比例為60:40），以降低財政負擔。
- 建議透過跨單位補貼，可減少高達78%的淨支出。
重建推動因素：
- 政府主導的土地供應支持重建項目，並提升其可行性。
- 重建可創造可觀的單位淨增長，潛在增幅達1.1倍。
- 重建有助優化土地利用，提升居住質素，並降低長期維修成本。