> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 香港房屋趨勢導航 2026 研究報告總結 ## 核心內容概述 本報告分析了香港私人住宅市場與公營房屋政策的最新動態，探討了市場復甦的趨勢、未來供應預測以及政策調整的必要性。報告指出，香港住宅市場正處於關鍵轉折點，私人住宅市場在經歷三年調整期後，出現「價量齊升」的態勢，而公營房屋領域則逐步從供應問題轉向重建與質素提升的戰略。 --- ## 私人住宅市場回顧 ### 主要觀測點 1. **市場復甦**： - 2025年私人住宅市場出現「價量齊升」，樓價回升3.3%，成交量增長18.3%。 - A類單位（40平方米以下）樓價升幅達4.1%，成為市場升勢的主導力量。 - 售價400萬港元以下的「細價樓」成交量激增29.4%，反映政策利好及「上車客」需求。 2. **庫存與供應**： - 2025年私人住宅落成量回落24%至18,448個單位，庫存壓力有所緩解。 - 淨吸納量自2022年起首次重回正數，反映市場供需開始趨於平衡。 - 新盤貨尾單位數目由2023年高位回落18%，但仍高於2020至2021年的水平。 3. **發展商策略轉變**： - 隨着庫存下降，發展商由「以量為先」轉向「以利潤為本」的定價策略。 - 預售樓花申請增加，顯示發展商積極部署未來推盤，並重拾信心。 4. **土地市場**： - 地價收入回升，官地招標及補地價收入同步增長。 - 官地招標標書數量增加，反映市場對地價見底回穩的共識。 - 土地供應趨於多元化，發展商對不同地段的興趣回升。 --- ## 私人住宅市場展望 ### 預測與趨勢 1. **落成量走勢**： - 2026至2030年間，年均落成量預計為17,100個單位。 - 2026年及2027年預計落成量將回落至16,671及15,373個單位。 - 隨着動工量回升，預計2028至2030年落成量將逐步回升。 2. **地區分布**： - 九龍城（含啟德）、大埔及元朗將成為未來五年的主要供應地區。 - 九龍城預計提供約12,100個單位，大埔約9,700個，元朗約9,400個。 3. **需求動力**： - 香港人口自2022年跌至735萬後，已回升至751萬，反映吸引力持續。 - 人才及學生流入推動住屋需求，並促進「轉租為買」趨勢。 - 租金自2023年起穩步上升，已超越2019年歷史高位。 4. **供應庫存月數**： - 2023年「供應庫存月數」達102個月，2025年已減至49個月。 - 2030年預計庫存月數將介乎28至62個月之間，顯示市場可能出現極端供需情況。 - 建議引入「供應庫存月數」指標，作為靈活調控土地供應的參考。 5. **靈活土地供應框架**： - 建議政府建立靈活的土地供應制度，根據市場動態調整推地步伐。 - 預售樓花申請與土地供應政策的配合，有助穩定市場並提升預售靈活性。 - 推出賣地計劃外的用地，以提高市場調節能力。 - 簡化地契條款，降低發展商投標風險。 --- ## 公營房屋政策聚焦 ### 建設與挑戰 1. **公屋老化問題**： - 房屋委員會轄下樓齡達50年或以上的公屋單位，預計由2015/16年的15,800個增至2034/35年的258,000個，增幅達15倍。 - 每個單位的平均維修及改善工程開支，自2009/10年的3,373港元增至2024/25年的5,867港元，年增長率由3.2%升至4.3%。 2. **重建需求與進展**： - 現時每年重建公屋單位數目約為1,800個，遠低於需求。 - 2031至2035年預計重建單位數目將達35,000個，超越《長遠房屋策略》目標。 3. **重建策略與制度化**： - 提出三大制度性改革倡議： - 每年撥出10%至15%的新增公營房屋落成量作為調遷儲備。 - 在《長策》框架內設立高透明度的重建配額，每年披露單位數目。 - 採用混合業權重建模式（如公屋與綠置居比例為60:40），以降低財政負擔。 - 建議透過跨單位補貼，可減少高達78%的淨支出。 4. **重建推動因素**： - 政府主導的土地供應支持重建項目，並提升其可行性。 - 重建可創造可觀的單位淨增長，潛在增幅達1.1倍。 - 重建有助優化土地利用，提升居住質素，並降低長期維修成本。 --- ## 總結與建議 ### 私人住宅市場 - **短期**：落成量將因預售樓花申請減少而放緩，但長期預計將回升。 - **需求**：受人才及學生流入推動，「轉租為買」趨勢加劇。 - **政策**：建議政府建立靈活的土地供應框架，結合「供應庫存月數」與樓價走勢，以穩定市場。 ### 公營房屋政策 - **長期**：公屋老化問題日益嚴重，重建需求迫切。 - **制度化**：需推動系統性重建，並建立透明度高的重建配額制度。 - **財政與效率**：重建可降低維修成本，並促進規模經濟與現代化設計。 ### 結論 香港住宅市場正經歷結構性轉變，私人住宅市場逐步復甦，而公營房屋則需從「提量」轉向「提質」與「重建」。政府需主動調整土地供應策略，並建立制度化的重建機制，以確保長期市場穩定與房屋政策的可持續性。