> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 香港房屋趨勢導航2026總結 ## 核心內容 2026年香港房屋市場在經歷了2020-2025年的調整後，逐步回穩並進入溫和復甦階段。私人住宅市場呈現「價量齊升」的態勢，公營房屋政策則聚焦於提量、提速與提質，以應對日益增長的住房需求與老舊公屋的挑戰。 ## 私人住宅市場回顧 - **市場表現**：2025年私人住宅樓價與成交量均有所上升，標誌着市場逐步回復。 - **樓價增長**：主要由A類單位（小型單位）帶動，其樓價增幅明顯高於大市。 - **成交量動力**：售價400萬港元以下的「細價樓」成為成交量增長的主因，得益於《2025/26年度財政預算案》放寬印花稅上限。 - **落成量回落**：私人住宅單位落成量在近年反覆上落，2025年為較低水平。 - **淨吸納量**：因成交量增加與落成量回落，淨吸納量重回正數。 - **發展商信心**：官地招標標書數量增加，發展商出價更積極，顯示市場信心回暖。 - **土地供應**：土地市場復甦，發展商重新補充土地儲備，但地價收入仍遠低於高峰期。 - **人口與需求**：香港人口在2022年觸底後回升，接近2019年高峰。結婚及出生人數持續下降，但人才引進政策與學生簽證增加，推動潛在住屋需求。 ## 私人住宅市場展望 - **落成量預計**：2026-2027年落成量將回落，之後穩步回升。 - **供應庫存月數**：預計未來十年的私人住宅落成量將穩定，並因應市場動態靈活調整土地供應。 - **土地供應策略**：建議靈活調整土地供應節奏，並透過簡化地契條款與減少公共設施要求，提升市場調節能力。 - **市場均衡**：預計2030年前市場供求可能出現失衡，因此需建立靈活的土地供應框架以應對。 ## 公營房屋政策聚焦 - **公屋供應**：公屋綜合輪候時間已降至5.1年（2025），為2018年首季以來最低。預計未來五年公營房屋供應將超出《長策》目標。 - **重建項目**：部分公共屋邨已完成或計劃重建，如白田邨、美東邨（較舊部分）、華富邨等，重建後單位數目大幅增加。 - **老舊公屋問題**：截至2035/36年度，預計50年或以上樓齡的公屋單位數目將達559,800個，遠超現有存量。 - **重建潛力**：重建後的單位數目可比重建前增加1.1倍以上，為推動公屋重建提供歷史契機。 - **重建優先**：建議優先考慮高樓齡及高單位增長效益的公共屋邨，並評估社會影響，以人為本推進重建。 - **調遷儲備**：建議預留每年新增公營房屋供應的10-15%作為重建調遷儲備，以提升重建效率。 - **重建配額**：建議在《長策》框架內分開列出重建配額，每年披露預留配額、五年期項目清單及淨供應影響。 - **資助出售房屋比例**：建議在合適項目中提高資助出售房屋比例，以減輕財政負擔並構建可負擔置業階梯。60%公屋/綠置居與40%其他資助出售房屋的組合，相比100%公屋可減少約78%的財政支出。 ## 結論 香港房屋市場在2026年進入復甦階段，私人住宅市場表現穩健，而公營房屋政策則強化重建與供應管理，以應對人口增長與老舊公屋挑戰。未來需靈活調整土地供應策略，並優化公屋重建計劃，以維持市場穩定與住房可負擔性。