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香港房屋趨勢導航2026總結

核心內容

2026年香港房屋市場在經歷了2020-2025年的調整後，逐步回穩並進入溫和復甦階段。私人住宅市場呈現「價量齊升」的態勢，公營房屋政策則聚焦於提量、提速與提質，以應對日益增長的住房需求與老舊公屋的挑戰。

私人住宅市場回顧

• 市場表現：2025年私人住宅樓價與成交量均有所上升，標誌着市場逐步回復。
• 樓價增長：主要由A類單位（小型單位）帶動，其樓價增幅明顯高於大市。
• 成交量動力：售價400萬港元以下的「細價樓」成為成交量增長的主因，得益於《2025/26年度財政預算案》放寬印花稅上限。
• 落成量回落：私人住宅單位落成量在近年反覆上落，2025年為較低水平。
• 淨吸納量：因成交量增加與落成量回落，淨吸納量重回正數。
• 發展商信心：官地招標標書數量增加，發展商出價更積極，顯示市場信心回暖。
• 土地供應：土地市場復甦，發展商重新補充土地儲備，但地價收入仍遠低於高峰期。
• 人口與需求：香港人口在2022年觸底後回升，接近2019年高峰。結婚及出生人數持續下降，但人才引進政策與學生簽證增加，推動潛在住屋需求。

私人住宅市場展望

• 落成量預計：2026-2027年落成量將回落，之後穩步回升。
• 供應庫存月數：預計未來十年的私人住宅落成量將穩定，並因應市場動態靈活調整土地供應。
• 土地供應策略：建議靈活調整土地供應節奏，並透過簡化地契條款與減少公共設施要求，提升市場調節能力。
• 市場均衡：預計2030年前市場供求可能出現失衡，因此需建立靈活的土地供應框架以應對。

公營房屋政策聚焦

• 公屋供應：公屋綜合輪候時間已降至5.1年（2025），為2018年首季以來最低。預計未來五年公營房屋供應將超出《長策》目標。
• 重建項目：部分公共屋邨已完成或計劃重建，如白田邨、美東邨（較舊部分）、華富邨等，重建後單位數目大幅增加。
• 老舊公屋問題：截至2035/36年度，預計50年或以上樓齡的公屋單位數目將達559,800個，遠超現有存量。
• 重建潛力：重建後的單位數目可比重建前增加1.1倍以上，為推動公屋重建提供歷史契機。
• 重建優先：建議優先考慮高樓齡及高單位增長效益的公共屋邨，並評估社會影響，以人為本推進重建。
• 調遷儲備：建議預留每年新增公營房屋供應的10-15%作為重建調遷儲備，以提升重建效率。
• 重建配額：建議在《長策》框架內分開列出重建配額，每年披露預留配額、五年期項目清單及淨供應影響。
• 資助出售房屋比例：建議在合適項目中提高資助出售房屋比例，以減輕財政負擔並構建可負擔置業階梯。60%公屋/綠置居與40%其他資助出售房屋的組合，相比100%公屋可減少約78%的財政支出。

結論

香港房屋市場在2026年進入復甦階段，私人住宅市場表現穩健，而公營房屋政策則強化重建與供應管理，以應對人口增長與老舊公屋挑戰。未來需靈活調整土地供應策略，並優化公屋重建計劃，以維持市場穩定與住房可負擔性。