西安链家-2017年西安房地产市场年报-2018.1-44页-2mb

2017年西安房地产市场年报总结

核心内容概述

2017年西安房地产市场在政策调控、金融环境收紧及市场供需变化的多重影响下，呈现出成交量价双升、市场集中度提高、商办库存压力缓解等特征。市场从“去库存”转向“控房价”，品牌房企进一步抢占市场份额，本地房企逐渐退出TOP10榜单。同时，土地市场保持高热，但土地资源更多向品牌开发商倾斜，土地出让方式逐步转向拍卖模式，开发门槛上升。

主要观点

• 经济环境：2017年中国经济企稳小幅反弹，但增长仍有下行压力，需关注新动能培育与经济结构优化。
• 金融环境：货币政策保持稳健中性，信贷收紧与强监管导致个贷紧张成为常态，房地产企业融资成本上升。
• 政策环境：短期调控持续加码，限购、限贷、限售政策全面推行，长效机制加速推进，市场稳定运行成为政策目标。
• 行业趋势：房地产投资增速小幅回落，但不会大幅下滑；二三线城市或将成为市场热点，市场集中度进一步上升。
• 市场政策：西安房地产市场一年内经历五次调控政策加码，从“去库存”转向“控房价”，政策效果显著。
• 土地市场：土地供应与成交面积大幅上升，但亩单价有所回落，土地出让方式由挂牌转为拍卖，开发门槛提高，品牌房企主导市场。
• 商品房市场：成交量价创历史新高，住宅主导市场，商办库存压力缓解，但整体库存仍较高。
• 房企表现：万科、融创、恒大等品牌房企表现抢眼，TOP10房企市场集中度达35.72%，无本地房企上榜。

关键信息

1. 经济环境

• 全年GDP增速为6.9%，属L型平台上的短周期上升。
• CPI持续低位运行，PPI处于高位，预计2018年PPI将温和回调。
• 去杠杆与防风险成为金融政策重点，M2增速下降，个贷紧张成为常态。

2. 政策调控

• 西安房地产市场调控加码，限购、限贷、限售政策全面实施。
• 政策总体基调为“房住不炒”，推动租购并举，完善住房供应体系。
• 土地出让方式由挂牌转为拍卖，开发门槛上升，土地资源向品牌开发商倾斜。

3. 土地市场

• 全年经营性土地供应13082亩，成交12419亩，环比分别上升37.6%和73.4%。
• 土地成交主力区域为沪灞、曲江、临潼、城西及高陵。
• 流拍地块主要集中在沪灞和长安，流拍原因多为竞价超限价。

4. 商品房市场

• 全年商品房供应面积1780.31万㎡，成交面积2331.44万㎡，成交均价9390元/㎡，创历史新高。
• 住宅主导市场，商办库存压力缓解，但住宅库存处于合理区间。
• 2017年西安商品房市场去化率较高，政策调控效果显著。

5. 房企表现

• 万科以197亿元成交金额位列第一，TOP10房企市场集中度达35.72%，无本地房企上榜。
• 碧桂园、融创、恒大、万科等品牌房企表现突出，项目去化率高，市场认可度高。
• 2017年西安TOP10房企中，碧桂园首次进入榜单，成为新兴力量。

6. 区域市场

• 沪灞：土地成交主力区域，商业和住宅市场活跃，价格涨幅显著。
• 曲江：高端住宅和别墅成交活跃，价格保持高位。
• 高新：办公市场活跃，成交均价高，是产业聚集度最高的区域。
• 经开：商业和住宅市场表现良好，价格实现度高。
• 城西：成为新增热点区域，住宅和商业市场均表现强劲。

7. 住宅市场

• 住宅市场供应与成交面积均增长，但成交均价大幅上涨，达8595元/㎡。
• 90-120㎡面积段产品成交占比最大，价格涨幅显著，市场供应紧张。
• 住宅库存处于合理区间，但部分区域如长安存销比下降至合理水平。

8. 商业市场

• 商业市场供应减少，成交增加，去化周期下降至85个月。
• 住宅底商是成交主力，价格涨幅明显。
• 高新、经开、曲江是商业成交主要区域，价格实现度高。

9. 办公市场

• 办公市场供应小于需求，成交均价上涨21.69%，去化周期下降。
• 高新、经开是办公市场主要成交区域，库存压力缓解。

10. 别墅市场

• 别墅市场成交量上涨44.4%，成交均价达18577元/㎡，库存压力缓解。
• 曲江、沪灞是别墅成交主力区域，金地湖城大境项目表现优异。

11. 洋房市场

• 洋房市场成交量环比上涨64.52%，成交均价上涨28.8%，市场占比显著提高。
• 沪灞、经开、曲江是洋房成交主要区域，市场集中度达41.97%。

12. 二手住宅市场

• 二手住宅市场成交占比17.9%，受政策影响较大。
• 成交均价较稳定，与新房价格差距缩小，但成交量在7月受限购政策影响显著下降。

2018年市场展望

• 政策环境：调控政策将继续保持高压态势，可能转向三四线城市，以限售为主。
• 行业趋势：一线城市成交量有望小幅回升，二线城市内部分化加剧，三四线城市将迎来量价回调。
• 房地产市场：房价回归价值面，宜居地段仍具支撑，租赁市场有望增长。
• 土地市场：土地供应与成交仍保持高位，但价格趋于理性，开发门槛进一步提高。
• 西安市场：预计2018年市场将继续向合理区间回归，政策调控效果持续显现，品牌房企将继续主导市场。

总结

2017年西安房地产市场在政策调控、金融环境收紧和市场供需变化的多重影响下，成交量价双升，市场集中度提高，品牌房企主导市场。土地市场保持高热，但资源更多向品牌开发商倾斜，开发门槛上升。商品房市场整体表现良好，但需关注未来可能的政策调控影响。随着2018年政策环境的进一步收紧和市场向供需平衡转变，西安房地产市场将进入新的发展阶段。