2017年西安房地产市场年报-西安链家-2018.1-44页-2mb

2017年西安房地产市场总结

核心内容

2017年西安房地产市场在政策调控和经济环境的影响下，呈现出成交量价双升、市场集中度提高、土地市场活跃、商办库存压力缓解等特征。同时，随着调控政策的深入，市场进入“控房价”阶段，价格趋于稳定，市场逐步回归理性。

主要观点

1. 经济环境

• 2017年中国经济增速为6.9%，处于L型平台上的短周期上升，但未来仍有下行压力。
• 制造业PMI保持在荣枯线以上，全年平均51.6%，显示制造业稳中向好。
• CPI涨幅持续低位运行，PPI则因供给侧改革和原油价格上涨而高位均衡。
• 2018年货币政策将维持稳健中性，通胀压力不明显，但去杠杆和防风险仍是重点。

2. 金融环境

• 信贷收紧和个贷严控成为趋势，房贷额度紧张将成常态。
• 金融监管持续，房地产企业融资渠道受限，融资成本上升。
• M2同比增速持续回落，2017年12月为8.2%，创近年来新低。

3. 政策环境

• 房地产调控政策持续加码，一年内共发布5次调控政策，从“去库存”转向“控房价”。
• 限购、限贷、限售政策强化，政策调控效果显著。
• 长效机制加速推进，如租购并举、完善住房供应体系等。

4. 行业趋势

• 信贷收紧和政策调控导致房地产投资增速放缓，但不会大幅下滑。
• 住宅物业主导市场，商办库存压力得到缓解，但依旧巨大。
• 二三线城市或将成为新的热点，投资增速有望进一步上升。

5. 市场政策

• 西安房地产市场调控政策密集，限购、限贷、限售等政策持续收紧。
• 2017年西安商品房市场总供应面积1780.31万㎡，总成交面积2331.44万㎡，成交均价上涨至历史最高点。
• 商品房预售价格申报制度实施，价格更趋于透明。

6. 土地市场

• 土地供应和成交面积环比大幅上涨，但亩单价有所回落。
• 土地出让方式转变，开启拍卖模式，开发门槛上升。
• 土地资源向品牌开发商倾斜，流拍地块主要集中在沪灞和长安。

7. 商品房市场

• 成交量价创历史新高，住宅主导市场，商办库存压力缓解。
• 市场集中度上升，TOP10房企市场占比达35.72%，无西安本土房企上榜。
• 2017年西安商品房市场去化率良好，政策调控效果显著。

8. 房企表现

• 万科、融创、恒大、碧桂园等品牌房企表现突出，TOP10房企市场集中度显著提升。
• 2017年，TOP10房企市场集中度达35.72%，比2016年提升9.52个百分点。
• 外来品牌房企如碧桂园、万科、绿地等占据市场主导地位，本土房企难觅踪迹。

关键信息

土地市场

• 全年经营性土地供应13082亩，成交12419亩，亩单价270万元/亩，环比下跌14.43%。
• 土地成交主力区域为沪灞、曲江、临潼、城西及高陵。
• 土地出让方式转变，拍卖模式开启，品牌房企更易获取优质地块。

商品房市场

• 全年商品房成交面积2331.44万㎡，成交均价9390元/㎡，创历史新高。
• 住宅库存处于合理周期，商办库存压力缓解。
• 市场去化率良好，尤其是下半年，购房者观望期结束，政策调控效果明显。

房企表现

• 万科以197亿元成交金额位列第一，融创、恒大紧随其后。
• TOP10房企市场集中度达35.72%，比2016年提升9.52个百分点。
• 2017年入榜门槛提高，从16年的1.4%提升至17年的1.77%。

房地产趋势

• 一线城市成交量预计小幅回升，二线城市内部继续分化，三四线城市面临量价回调。
• 房价回归基本面，经济增长和产业结构成为主要驱动力。
• 租赁市场将面临发展机遇，尤其是针对流动人口的租赁政策。

结论

2017年西安房地产市场在政策调控和经济环境的双重影响下，呈现出成交量价双升、市场集中度提升、土地市场活跃、商办库存压力缓解等特点。随着调控政策的深入，市场逐步回归理性，房价趋于平稳。品牌房企在市场中占据主导地位，而本土房企则逐渐被边缘化。2018年，房地产市场将面临新的挑战，政策将更加注重调控与长效机制的结合，市场有望实现更平稳的发展。