20161107-中国银河-中国房地产_上涨呈刚性_的前因后果_22页_2mb

中国房地产 “上涨呈刚性”的前因后果总结

核心内容

中国房地产市场呈现出“上涨呈刚性”的现象，其根本原因在于城市发展的制度安排与土地财政的依赖。房地产市场受到宏观经济、货币政策、土地政策、人口结构、城市化进程等多重因素影响，其中，地方政府通过土地财政推动城市公共服务资源的建设，以及土地供给与交易规则的“做庄”行为，是导致房价长期上涨的关键。

主要观点

• 房地产市场的上涨并非仅仅由货币超发引起，而是由内生的城镇化与人口集聚趋势、城市定位、公共服务资源分配不均以及“土地财政”制度安排共同作用的结果。
• 地方政府对土地财政的依赖，使得其在调控房地产市场时面临困境，难以脱离这一模式。
• 随着城市化进程的推进，房地产市场存在结构性分化，一二线城市因土地供给不足与公共服务资源集中，房价持续上涨，而三四线城市则面临高库存与去库存困难。
• 居民投资渠道的缺乏和“资产荒”背景下，房地产成为重要的财富保值工具，但这也加剧了房地产市场的泡沫风险。
• 从“土地财政”向“税收财政”过渡是必然趋势，但需采取渐进式改革，避免短期内的政策过度干预导致市场波动。

关键信息

一、房地产上涨的前因

1. 土地财政制度：地方政府通过土地出让金和抵押贷款等手段获取财政收入，支撑城市基础设施建设，推动房地产市场繁荣。
2. 公共服务资源分配不均：计划经济时代遗留的公共服务资源配置差异，使得优质资源集中在一二线城市，导致房价刚性上涨。
3. 人口集聚与城市定位：城市化进程中，人口向大城市和经济中心集聚，形成对房地产的刚性需求。
4. 金融杠杆与流动性：宽松的货币政策和居民投资需求，使得房地产市场成为资金追逐的热点，形成泡沫。

二、房地产上涨的后果

1. 经济与金融风险：房地产泡沫可能引发债务杠杆问题、地方政府偿债能力下降、银行不良率上升等系统性风险。
2. 贫富差距扩大：房价上涨加剧了财富分化，影响社会公平。
3. 城市竞争力削弱：高房价抑制了人力资本的流入，削弱了城市的吸引力与活力。
4. 企业负担加重：租金和土地成本上升，对企业尤其是服务型和创新型企业造成压力。

三、房地产市场的未来走势

1. 房价与收入比：一线城市的房价收入比远高于二、三线城市，反映出资源集聚效应。
2. 租金回报率：重点城市的租金回报率低于国际标准，表明房地产市场更偏向于交易利得。
3. 房地产杠杆水平：居民中长期贷款与房地产开发贷款增长迅速，房地产行业杠杆率持续上升。
4. 城镇化与土地财政：随着城镇化率提升，房地产市场仍有发展动力，但需逐步调整土地财政依赖，转向税收财政。

政策建议

1. 推进财税体制改革：多元化地方财政融资机制，减轻地方政府对土地财政的依赖。
2. 完善多层次资本市场：发展资本市场，丰富居民资产配置渠道，缓解房地产投资主导的局面。
3. 实施渐进式房地产税改革：对家庭有两套房以上的不动产在持有环节征税，逐步调整税率，抑制房价上涨。
4. 加强房地产市场调控：通过限购、提升二套房购房成本、增加房屋供应等手段，短期抑制市场过热。

国际经验借鉴

• 美国：已完成城市化，税收政策较完善，房地产市场经历泡沫与调整，政府调控与市场机制结合。
• 日本：完成城市化后，房价持续低迷，泡沫破裂后长期调整，政府通过政策干预与货币紧缩控制房价。
• 德国：房地产市场稳定发展，政府通过政策干预和法律手段，抑制投机行为，维持市场平稳。

结论

中国房地产市场的“上涨呈刚性”是多重因素共同作用的结果，包括土地财政制度、人口结构、城市定位与公共服务资源配置等。要实现房地产市场的长期健康发展，需推进系统性治理与改革，从“土地财政”向“税收财政”过渡，发展多层次资本市场，优化居民资产配置渠道，同时注意政策的适度性与渐进性，避免市场剧烈波动。