20151025-华泰证券-房地产国企改革专题系列之天津篇（一）_混改和平台建设为先_集团大者至上_23页_1mb

天津房地产国企改革专题研究总结

核心内容概览

本报告聚焦天津房地产行业的国企改革，分析其政策背景、金融布局及房企经营状况，重点探讨混改与平台建设对行业的影响。

主要观点

• 政策背景：天津滨海新区和自贸区的设立使其成为全国改革的先行试验区，享受多项国家优惠政策。
• 金融布局：天津国资委旗下有20余家金融企业，主要集中在泰达投资控股、海泰控股和天保控股三大平台。
• 房企状况：天津共有6家上市房企，均为老牌国企，房地产业务毛利率领先行业，但资产负债率两极分化。

关键信息

1. 滨海新区与自贸区政策

• 天津滨海新区是继浦东新区之后成立的第二个国家级新区，享受国务院直接批复的特殊政策。
• 截至2015年6月，全国共有13个国家级新区，滨海新区定位为北方对外开放门户、现代制造业和研发基地。
• 滨海新区重点扶持八大产业，其中高端制造和现代服务占比超七成，政策效应显著。
• 与浦东新区相比，滨海新区更偏向技术型企业及航运企业。

2. 金融企业布局

• 泰达系：泰达投资控股旗下金融资产规模最大，旗下有13家金融公司，包括渤海银行、渤海证券、天津信托等，业务主要集中在天津。
• 海泰系：主要服务于滨海高新区，金融企业包括天津信托、海泰担保、海泰投资，其中天津信托是其最大的金融企业。
• 天保系：立足于天津保税区，旗下有天津银行、天保租赁、天保财务等金融企业。
• 牌照分布：泰达系尚未涉足互联网金融、第三方支付等新兴领域，而其他金控平台如中信、平安等已拥有更全面的牌照。

3. 房企经营情况

• 泰达系：泰达股份和津滨发展是唯一两家由泰达投资控股直接控股的上市房企，泰达股份房地产业务占比仅10%，业务范围广泛。
• 天保基建：房地产业务占比高，资产负债率极低，是唯一一家由天津国资委持股超过50%的上市房企。
• 天津松江与天房发展：是近两年新增土地项目的房企，其余4家房企自2012年起未新增土地项目。
• 资产负债率：天保基建资产负债率极低，而泰达股份负债较多，资产流动性较低。
• 再融资情况：近期仅天津松江、天房发展、天保基建通过资本市场再融资，其余房企未有动作。

4. 房企业务结构

• 房企业务涵盖房地产销售、商品批发、土地开发、租赁、物业管理等，部分公司涉足金融、环保等领域。
• 泰达股份和津滨发展业务种类多，但存在行业风险。
• 天保基建和天房发展等房企主要集中在天津，业务以房地产为主。

5. 改革前景

• 天保基建因低负债和国企背景，可能成为改革重点。
• 泰达股份因高负债和低效率，也存在改革空间。
• 天津国资委旗下房企整体具备改革潜力，尤其在混改和平台建设方面。

详细分析

1. 天津滨海新区和自贸区

• 国家级新区数量：截至2015年6月，全国共有13个国家级新区。
• 政策定位：滨海新区战略地位为依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向东北亚。
• 优惠政策：滨海新区更偏向技术型企业及航运企业，而浦东新区侧重外商和金融企业，两江新区叠加西部大开发政策。

2. 金融控股平台

• 泰达系：旗下金融资产规模最大，包括渤海银行、渤海证券、天津信托等，泰达国际是主要控股平台。
• 海泰系：主要服务于滨海高新区，旗下金融企业包括天津信托、海泰担保、海泰投资。
• 天保系：旗下有天津银行、天保租赁、天保财务等，业务覆盖范围较广。

3. 房企情况

• 上市房企数量：天津国资委旗下有6家上市房企，其中泰达系拥有2家，其余由不同集团控股。
• 业务结构：6家房企主营业务涵盖房地产、商品批发、土地开发、租赁、物业管理等，其中天津松江和天保基建业务完全为房地产。
• 毛利率：房地产业务毛利率平均为36.4%，高于行业平均水平31.7%。
• 土地储备：天津国资委旗下6家房企土地储备合计437万方，其中71%位于天津，其余分布在沿海省份。

4. 资产结构与再融资

• 资产负债率：天保基建资产负债率极低，泰达股份资产负债率较高。
• 再融资情况：近期仅天津松江、天房发展、天保基建通过资本市场再融资，其余房企未有动作。
• 改革空间：天保基建和泰达股份因资产负债率差异大，存在较大的改革空间。

总结

天津房地产行业在国企改革背景下，面临混改和平台建设的机遇。泰达系在金融布局和资产规模上具有明显优势，而天保基建和泰达股份则因资产负债率差异大，存在较大的改革空间。整体来看，天津房企在政策支持下，具备较强的改革潜力，未来可望通过优化资产结构和提升运营效率，实现更高质量发展。