20141013-申万宏源-房地产_市场调研及数据周报-静待信贷政策细则_十月销售可期_12页_678kb

房地产市场调研及数据周报（2014/10/03-2014/10/09）总结

核心内容

本报告为2014年10月3日至10月9日的房地产市场周报，分析了全国及主要城市的房地产销售、二手房交易、住宅库存及土地成交情况，指出市场在十一假期后出现回暖迹象，但整体销售仍受信贷政策影响，预计四季度销量和政策面将优于前三季度。

主要观点

1. 一手房销售：

   • 本周全国一手房成交套数为30,151套，环比下降41.5%，同比下降30.5%，年初至今累计同比下降13.2%。
   • 一线城市成交3,694套，环比下降38.0%，同比下降39.4%。
   • 二线城市成交18,498套，环比下降42.3%，同比下降26.5%。
   • 三线城市成交7,959套，环比下降41.4%，同比下降34.5%。
   • 部分城市如深圳、杭州、南京等在长假期间表现出一定回暖迹象，世联行周客户上门指数环比上升64%。

2. 二手房成交：

   • 本周全国二手房成交3,366套，环比下降60.1%，同比下降55.8%，年初至今累计同比下降36.4%。
   • 一线城市成交837套，环比下降71.3%，同比下降64.0%。
   • 二线城市成交1,867套，环比下降58.3%，同比下降52.2%。
   • 三线城市成交662套，环比下降37.4%，同比下降52.2%。
   • 由于十一假期影响，二手房成交数量出现惯性下跌，但部分城市如深圳、杭州、南京等表现有所回升。

3. 住宅库存：

   • 全国19大城市住宅可售套数合计为978,866套，环比上升0.2%，去化周期上升至60.5周。
   • 一线城市去化周期为52.1周，二线城市为61.9周，三线城市为74.6周，整体库存压力有所上升。

4. 土地市场：

   • 全国土地成交面积同比下降22%，其中住宅市场下降25%。
   • 2014年至今全国土地累计成交16,727亿元，同比下降19%，溢价率回升至13.75%。
   • 住宅用地溢价率回升至15.22%，楼面地价达到3,608元/平米，同比上升15%。
   • 各城市土地成交情况不一，部分城市如福州、南昌、泉州等土地成交面积和金额环比上升。

关键信息

• 销售趋势：

  • 一手房销售受十一假期影响，出现滞后性下降，但十一期间上门量和认购数据已大幅恢复。
  • 二手房成交量同样受到假期影响，出现惯性下跌，但部分城市有回暖迹象。

• 政策影响：

  • 央行930信贷政策调整对市场产生积极影响，十一期间市场表现优于节前。
  • 信贷政策细则尚未明确，销售仍需其支持。

• 投资建议：

  • 维持四季度房地产行业销量和政策面优于前三季度的判断。
  • 看好“龙头+跨界转型+棚改”类地产股的投资机会。
  • 推荐标的包括：
    • A. 跨界转型：阳光城、金科股份、北京城建（跨界+棚改）、中天城投、冠城大通、苏宁环球。
    • B. 龙头：招商、万科、保利、世联。

数据表格概览

城市表现

• 一手房成交：

  • 北京：环比下降62.5%，同比下降59.7%。
  • 上海：环比下降36.6%，同比下降28.8%。
  • 广州：环比下降31.7%，同比下降44.2%。
  • 深圳：环比上升23.7%，同比下降24.7%。
  • 杭州：环比下降59.4%，同比下降34.3%。
  • 南京：环比下降21.2%，同比下降21.7%。
  • 福州：环比下降49.6%，同比下降31.5%。
  • 天津：环比下降24.3%，同比下降60.6%。
  • 哈尔滨：环比下降48.6%，同比下降65.9%。
  • 石家庄：环比下降29.3%，同比上升19.6%。
  • 济南：环比下降39.3%，同比下降54.5%。
  • 武汉：环比下降39.6%，同比上升24.3%。
  • 长沙：环比下降26.8%，同比下降39.9%。
  • 成都：环比下降19.7%，同比下降26.2%。
  • 长春：环比下降22.2%，同比上升12.7%。
  • 贵阳：环比下降35.6%，同比下降18.5%。
  • 昆明：环比下降67.0%，同比上升7.9%。
  • 南宁：环比上升10.5%，同比下降30.0%。
  • 合肥：环比下降80.4%，同比下降74.4%。
  • 海口：环比上升3.6%，同比下降60.5%。
  • 兰州：环比下降14.7%，同比上升123.3%。
  • 厦门：环比下降66.7%，同比下降51.9%。
  • 青岛：环比下降47.3%，同比下降39.2%。
  • 大连：环比下降46.1%，同比下降65.1%。
  • 无锡：环比下降63.9%，同比下降16.4%。
  • 苏州：环比下降50.7%，同比下降46.2%。
  • 扬州：环比上升344.6%，同比下降65.1%。
  • 张家港：环比下降34.6%，同比下降42.5%。
  • 徐州：环比下降12.6%，同比上升319.6%。
  • 常熟：环比上升40.3%，同比上升128.1%。
  • 温州：环比下降32.0%，同比下降6.2%。
  • 金华：环比上升0.6%，同比下降42.3%。
  • 台州：环比下降68.3%，同比下降39.2%。
  • 泉州：环比下降73.3%，同比下降71.5%。
  • 佛山：环比下降48.6%，同比下降29.1%。
  • 东莞：环比下降66.4%，同比下降34.2%。
  • 惠州：环比上升15.9%，同比下降12.6%。
  • 韶关：环比上升32.4%，同比下降46.7%。
  • 三亚：环比下降23.2%，同比下降12.5%。
  • 北海：环比下降100%，同比下降100%。
  • 丹东：环比下降75.0%，同比下降59.6%。
  • 柳州：环比下降48.6%，同比下降37.5%。
  • 赣州：环比上升44.9%，同比下降55.7%。
  • 岳阳：环比上升7.0%，同比下降51.4%。
  • 襄阳：环比上升2.1%，同比下降64.3%。
  • 南充：环比下降28.7%，同比下降47.6%。

• 二手房成交：

  • 北京：环比下降74.4%，同比下降65.1%。
  • 深圳：环比下降64.3%，同比下降62.1%。
  • 杭州：环比下降54.8%，同比下降16.3%。
  • 南京：环比下降57.2%，同比下降72.2%。
  • 天津：环比下降52.8%，同比下降45.1%。
  • 长沙：环比下降47.7%，同比下降32.8%。
  • 成都：环比下降67.5%，同比下降44.6%。
  • 南昌：环比下降60.5%，同比下降49.4%。
  • 厦门：环比下降100%，同比下降100%。
  • 大连：环比下降48.8%，同比下降40.1%。
  • 无锡：环比下降30.2%，同比下降49.7%。
  • 苏州：环比下降32.2%，同比下降44.9%。
  • 扬州：环比下降28.7%，同比下降33.3%。
  • 张家港：环比下降44.3%，同比下降48.4%。
  • 常熟：环比下降38.8%，同比下降75.8%。
  • 金华：环比下降60.9%，同比下降75.4%。
  • 柳州：环比下降54.5%，同比下降58.0%。
  • 赣州：环比下降5.0%，同比下降51.0%。
  • 丹东：环比下降5.0%，同比下降46.7%。
  • 马鞍山：环比上升1.4%，同比下降51.0%。
  • 九江：环比下降1.9%，同比下降51.0%。
  • 绵阳：环比上升0.0%，同比下降51.0%。

结论

总体来看，房地产市场在十一假期后出现一定回暖，但一手房和二手房成交仍受假期影响而环比大幅下降。信贷政策调整对市场产生积极影响，预计四季度销量和政策面将优于前三季度。库存压力持续，但土地市场出现反弹，溢价率回升。投资建议聚焦“龙头+跨界转型+棚改”类地产股，重点关注阳光城、金科股份、北京城建、招商、万科、保利、世联等公司。