20141020-申万宏源-房地产_市场调研及数据周报-十一签约逐渐体现_静待信贷细则落地_12页_828kb

房地产市场调研及数据周报总结（2014/10/10-2014/10/16）

核心内容概述

本报告分析了2014年10月10日至10月16日期间，中国房地产市场的销售数据、库存情况及土地市场动态，指出十一假期期间房地产销售逐渐进入签约阶段，市场表现显著回暖，同时土地市场溢价率有所回升。整体来看，市场呈现出分化态势，一线城市表现优于三线城市，但部分城市销售数据仍面临下行压力。

主要观点

1. 房地产销售数据

• 一手房销售：本周全国48大城市一手房成交60,170套，环比上升99.6%，同比下降15.1%。其中，一线城市成交10,454套，环比上升183.0%；二线城市成交32,138套，环比上升73.7%；三线城市成交17,578套，环比上升120.9%。
• 二手房销售：本周全国18大城市二手房成交11,499套，环比上升237.7%，同比下降26.4%。其中，一线城市成交3,024套，环比上升261.3%；二线城市成交6,432套，环比上升244.5%；三线城市成交2,043套，环比上升191.4%。

2. 库存与去化周期

• 住宅可售套数：本周全国19大城市住宅可售套数合计980,376套，环比上升0.2%。去化周期下降至59.1周，较上周下降1.4周。
• 城市去化周期：一线城市去化周期为49.8周，较上周下降2.3周；二线城市为61.5周，较上周下降0.4周；三线城市为72.8周，较上周下降1.8周。

3. 土地市场动态

• 土地成交金额：2014年至今全国土地累计成交17,164亿元，同比下降21%。其中，住宅市场累计成交11,536亿元，同比下降21%。
• 土地溢价率：全国土地溢价率为13.92%，环比上升0.44个百分点；住宅用地溢价率为15.48%，环比上升0.47个百分点。
• 楼面地价：全国楼面地价达到3,529元/平米，同比上升15%。

关键信息

• 信贷政策调整（930政策）对市场有积极影响，十一期间上门量和认购大幅增长，销售数据有所体现。
• 本周销售数据反弹明显，预计四季度行业销量和政策面将好于前三季度。
• 投资建议中看好“龙头+跨界转型+棚改”地产股，具体包括：
  • A. 跨界转型：阳光城、金科股份、北京城建（跨界+棚改）
  • B. 龙头：招商、万科、保利、世联

城市销售情况

一线城市

• 北京：一手房成交2,363套，环比上升298.5%；二手房成交1,913套，环比上升272.2%
• 上海：一手房成交4,619套，环比上升162.7%；二手房成交4,619套，环比上升162.7%
• 广州：一手房成交2,319套，环比上升191.7%；二手房成交766套，环比上升185.8%
• 深圳：一手房成交1,153套，环比上升110.4%；二手房成交1,111套，环比上升244.0%

二线城市

• 杭州：一手房成交1,813套，环比上升108.6%；二手房成交766套，环比上升185.8%
• 南京：一手房成交1,615套，环比上升47.5%；二手房成交1,058套，环比上升230.6%
• 福州：一手房成交332套，环比上升77.5%；二手房成交470套，环比上升291.7%
• 天津：一手房成交2,004套，环比上升93.6%；二手房成交1,637套，环比上升234.8%
• 长沙：一手房成交2,852套，环比上升109.9%；二手房成交345套，环比上升180.5%
• 成都：一手房成交2,085套，环比上升146.2%；二手房成交967套，环比上升274.8%
• 南昌：一手房成交792套，环比上升19.3%；二手房成交470套，环比上升291.7%
• 南宁：一手房成交1,319套，环比上升132.6%；二手房成交377套，环比上升141.7%
• 厦门：一手房成交337套，环比上升92.6%；二手房成交390套，环比上升#DIV/0!
• 大连：一手房成交503套，环比上升261.9%；二手房成交422套，环比上升217.3%
• 无锡：一手房成交1,162套，环比上升224.6%；二手房成交479套，环比上升144.4%
• 苏州：一手房成交1,742套，环比上升111.7%；二手房成交693套，环比上升156.7%
• 扬州：一手房成交506套，环比上升103.2%；二手房成交184套，环比上升155.6%
• 张家港：一手房成交304套，环比上升204.0%；二手房成交137套，环比上升179.6%
• 徐州：一手房成交1,923套，环比上升99.3%；二手房成交316套，环比上升116.4%
• 常熟：一手房成交540套，环比上升70.3%；二手房成交109套，环比上升263.3%
• 温州：一手房成交850套，环比上升14.7%；二手房成交316套，环比上升116.4%
• 金华：一手房成交395套，环比上升139.4%；二手房成交206套，环比上升505.9%
• 泉州：一手房成交677套，环比上升213.4%；二手房成交316套，环比上升116.4%
• 佛山：一手房成交3,301套，环比上升170.4%；二手房成交3,301套，环比上升170.4%
• 东莞：一手房成交1,811套，环比上升140.2%；二手房成交506套，环比上升103.2%
• 惠州：一手房成交759套，环比上升159.9%；二手房成交759套，环比上升159.9%
• 韶关：一手房成交506套，环比上升103.2%；二手房成交378套，环比上升96.9%
• 三亚：一手房成交151套，环比下降13.7%；二手房成交151套，环比下降13.7%
• 北海：一手房成交506套，环比下降13.7%；二手房成交506套，环比下降13.7%
• 丹东：一手房成交69套，环比上升25.5%；二手房成交69套，环比上升25.5%
• 柳州：一手房成交641套，环比上升184.9%；二手房成交235套，环比上升370.0%
• 赣州：一手房成交963套，环比上升140.8%；二手房成交963套，环比上升140.8%
• 岳阳：一手房成交194套，环比上升15.5%；二手房成交194套，环比上升15.5%
• 芜湖：一手房成交194套，环比上升15.5%；二手房成交194套，环比上升15.5%

城市二手房成交情况

• 北京：二手房成交1,913套，环比上升272.2%
• 深圳：二手房成交1,111套，环比上升244.0%
• 杭州：二手房成交766套，环比上升185.8%
• 南京：二手房成交1,058套，环比上升230.6%
• 天津：二手房成交1,637套，环比上升234.8%
• 长沙：二手房成交345套，环比上升180.5%
• 成都：二手房成交967套，环比上升274.8%
• 南昌：二手房成交470套，环比上升291.7%
• 南宁：二手房成交377套，环比上升141.7%
• 厦门：二手房成交390套，环比上升#DIV/0!
• 大连：二手房成交422套，环比上升217.3%
• 无锡：二手房成交479套，环比上升144.4%
• 苏州：二手房成交693套，环比上升156.7%
• 扬州：二手房成交184套，环比上升155.6%
• 张家港：二手房成交137套，环比上升179.6%
• 常熟：二手房成交109套，环比上升263.3%
• 金华：二手房成交206套，环比上升505.9%
• 柳州：二手房成交235套，环比上升370.0%

城市住宅可售套数

• 北京：91,270套，环比下降0.3%
• 上海：83,879套，环比上升0.1%
• 广州：74,052套，环比下降1.7%
• 深圳：65,199套，环比下降1.5%
• 杭州：97,934套，环比上升0.9%
• 南京：51,825套，环比上升1.7%
• 福州：35,399套，环比上升1.5%
• 南昌：30,601套，环比上升0.4%
• 合肥：43,758套，环比上升2.6%
• 厦门：23,429套，环比上升3.5%
• 青岛：159,807套，环比下降1.1%
• 苏州：59,151套，环比下降0.7%
• 惠州：22,091套，环比下降3.6%
• 安庆：13,493套，环比上升15.1%
• 丹东：24,087套，环比上升0.0%
• 赣州：41,700套，环比上升2.4%
• 马鞍山：18,879套，环比上升0.3%
• 九江：23,371套，环比下降0.1%
• 绵阳：20,451套，环比上升0.0%

土地市场数据

• 全国土地成交面积：2014年至今累计成交196,400万平方米，同比下降30%。
• 全国土地成交金额：2014年至今累计成交6930亿元，同比下降19%。
• 全国土地溢价率：13.92%，环比上升0.44个百分点。
• 全国住宅用地溢价率：15.48%，环比上升0.47个百分点。
• 全国楼面地价：3,529元/平米，同比上升15%。

总结

整体来看，2014年10月中旬房地产市场在十一假期后出现销售反弹，主要得益于政策调整和假期销售的签约效应。尽管部分城市如三亚、北海等销售数据仍面临挑战，但多数城市表现出积极的市场复苏迹象。土地市场也有所回暖，溢价率和楼面地价均有所上升，显示出市场信心逐步恢复。对于投资而言，建议关注具备龙头地位、跨界转型潜力及参与棚改的房地产企业。