2017-天虹商场REITs投资者推介材料（外发版）_34页_2mb

天虹商场（一期）资产支持专项计划总结

核心内容

招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划是首单国有不动产资产证券化项目，也是市场上同类“准REITs”产品第三单，标志着国有不动产证券化的突破。本专项计划通过资产证券化方式，帮助天虹商场实现“轻资产”战略转型，优化资本结构，提升运营效率，并为投资者提供稳定的收益。

主要观点

• 本专项计划采用优先/次级结构化设计，优先级资产支持证券获得AAA级信用评级。
• 专项计划的存续期为4+1年，若在第4年未实现退出，则延展1年进行资产处置；若公募REITs政策出台，可提前结束。
• 项目目标资产为天虹商场所持有的深南鼎诚百货物业，位于深圳华强北黄金商圈，具有良好的地段优势和稳定的现金流。
• 天虹商场作为央企控股的中外合资上市公司，财务稳健，具备较强的履约能力和租户吸引力。
• 项目采用“招拍挂”模式进行国有资产转让，确保了国有资产的合法合规性及安全性。
• 专项计划通过设置履约保证金、受让方资格限制、监管机制等措施，有效控制资产处置及租金支付风险。

关键信息

产品要素

• 发行总额：14.5亿元
• 证券分档：优先级（9.425亿元，占比65%）与次级（5.075亿元，占比35%）
• 信用等级：优先级为AAA，次级不评级
• 支付方式：优先级按年支付，次级到期一次支付
• 收益分配：优先级享受固定收益及10%资产增值收益，次级享受90%资产增值收益
• 现金流分配顺序：税费优先，然后支付优先级收益，最后支付次级收益

项目参与方

目标资产情况

• 物业名称：深南鼎诚百货（位于福田区华强北中航苑）
• 资产估值：截至2015年10月10日，评估值为14.405763亿元
• 转让价格：75442.94元/平米，已给予投资人一定的价格折让
• 租金水平：目标物业租金为600元/月/平米，周边可比物业租金在400-860元/月/平米之间
• 空置率：深圳整体商业地产空置率维持在5%左右，目标物业具备良好抗跌性

投资收益分析

• 次级IRR测算：基础资产价值年增长率越高，IRR越高。例如，基础资产年增长率为8%时，次级IRR为19.61%。
• 优先级总收益率：优先级收益率受发行利率影响，例如，发行利率为5.0%时，总收益率为21.27%。
• 优先级IRR测算：优先级IRR主要取决于发行利率，例如，发行利率为5.0%时，IRR为4.94%。
• 公募REITs收购模式：采用永续DDM模型进行估值，优先级IRR在5.47%-6.73%之间，次级IRR在8.92%-14.60%之间。

风险分析及控制措施

• 国资挂牌风险：可能遭遇第三方竞购，导致项目提前终止。控制措施包括设置受让方资格准入条件和高额保证金，确保项目顺利摘牌。
• 物业处置价格波动风险：基础资产公允价值可能受市场景气度影响。控制措施包括延展存续期至5年，并在无法退出时进行挂牌转让。
• 专项计划无法如期退出风险：若在第4年末未实现退出，计划管理人可延展1年进行处置。若仍无法退出，则通过持有人大会决定解决方案。
• 专项计划提前终止风险：若因基础资产被第三方摘牌，计划管理人将退还认购资金及利息，利息按不低于银行活期存款利率计算。

信息披露

• 披露内容：包括资产管理报告、托管报告、审计报告、收益分配报告、跟踪评级报告及清算报告等。
• 披露方式：交易所网站和招商证券网站
• 披露时间：每3个月披露一次，每年4月30日前披露年度报告，每年6月30日前披露跟踪评级报告，专项计划清算完成后10个工作日内披露清算报告
• 临时事项：对持有人权益产生重大影响的临时事项需及时披露

附录：租金现金流情况分析

• 次级期间收益：3%，来源于合格投资收益
• 基础资产未贬值：假设资产始终未贬值
• 会计及税务处理：投资性房地产会计层面采用公允价值法，税务层面采用成本法
• 残值率：若成本法计量，残值率为5%
• 未考虑营改增影响：暂不考虑增值税相关影响

联系方式

• 彭戴
  电话：186-8236-7697
  邮箱：pengdai@cmschina.com.cn

• 王恺丰
  电话：130-6841-3575
  邮箱：wangkf1@cmschina.com.cn

• 深圳
  地址：深圳市福田区益田路江苏大厦A座41楼
  邮编：518026
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  传真：0755-8294310

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