天虹商场REITs投资者推介材料（外发版）_34页_2mb

天虹商场资产支持专项计划总结

核心内容

本总结基于《招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划》的推介材料，全面梳理了项目背景、交易结构、投资收益、风险分析及控制措施等关键信息。

主要观点

• 首单国有不动产证券化项目：本专项计划是首单国有不动产资产证券化项目，标志着国有资产证券化的重要突破。
• 配合国企战略转型：项目为天虹商场实施“轻资产”战略转型提供支持，实现资产优化与资本退出。
• 创新交易结构：本专项计划采用优先/次级结构设计，优先级资产支持证券获得AAA级信用评级。
• 明确退出机制：项目提供多种退出路径，包括原始权益人/第三方收购、公募REITs基金收购、挂牌拍卖等。
• 稳健的现金流来源：目标物业租金收入稳定，且通过履约保证金、超额覆盖等机制保障现金流安全。
• 风险控制措施：设置保证金、主体资格准入条件、合理退出时间安排等，以降低市场风险和提前终止风险。

关键信息

1. 产品背景

• 项目性质：首单国有不动产资产证券化项目，为“准REITs”产品第三单。
• 项目目标：实现天虹商场战略转型，提升运营效率，推动产融结合。
• 支持背景：获得中航工业集团及中航国际的创新融资支持，以及地方及中央国资管理部门和税务机关的鼓励。

2. 证券要素

• 发行总额：14.5亿元
• 证券分档：
  • 优先级：9.425亿元（占比65%）
  • 次级：5.075亿元（占比35%）
• 信用等级：优先级为AAA
• 期限：4+1年，公募REITs政策出台可提前结束
• 票面利率：优先级依据簿记建档结果确定，次级不设票面利率
• 支付频率：优先级按年支付，次级到期一次支付
• 本金偿付方式：到期一次性偿还

3. 交易结构

• 基础资产：深圳天虹购买的深南鼎诚物业，包括鼎诚大厦101和105号房。
• 资产定价：目标物业转让价为75442.94元/平米，评估值为14.405亿元。
• 现金流分配：优先级与次级的分配顺序为：优先级收益优先，次级在优先级未获得足额支付前不获得任何偿付。
• 现金流监管：租金收入从承租人划付至项目公司监管账户，最终转至专项计划账户，全程受监管银行和计划管理人监管。

4. 投资收益分析

• 收益来源：
  • 固定利息收益（优先级）
  • 基础资产增值收益（次级）
• IRR测算：
  • 次级份额：IRR随基础资产增值率上升而提高，如基础资产年增长率为8%，IRR可达24.70%。
  • 优先级份额：IRR主要取决于发行利率，如发行利率为5.0%，IRR为5.85%。
• 收益分配：
  • 优先级获得基础资产增值收益的10%
  • 次级获得基础资产增值收益的90%

5. 风险分析及控制措施

• 国资挂牌风险：
  • 风险：国有资产转让需履行“招拍挂”程序，可能遭遇第三方竞购。
  • 控制措施：设置受让方主体资格准入条件、保证金及无偿使用权条款。
• 物业处置价格波动风险：
  • 风险：基础资产公允价值受市场景气度影响，存在价格波动。
  • 控制措施：计划管理人将选择最佳时机出售资产，尽可能实现最大收益。
• 专项计划无法如期退出风险：
  • 风险：若未能在4年内实现退出，计划管理人将延展1年，若仍无法退出，将通过产权交易所挂牌转让。
• 专项计划提前终止风险：
  • 风险：若因第三方摘牌或其他原因提前终止，将按活期利率退还本金及利息。
  • 控制措施：提前披露终止信息，给予投资者反应时间。

附录：专项计划现金流分析

• 测算假设：
  • 次级期间收益为3%，来源于合格投资收益
  • 基础资产未贬值
  • 投资性房地产采用公允价值法进行会计计量，成本法进行税务计量
  • 资产剩余使用期限24年，残值率5%
• 租金现金流分析：
  • 项目公司租金收入水平在5.0%-6.0%之间
  • 其中，房产税和营业税为固定支出，企业所得税随利率变化
  • 超额覆盖率为1.02倍，保障优先级收益支付

项目参与方

退出安排

• 原始权益人/第三方收购：第四年期满后，由原始权益人或第三方按市场公允价值收购。
• 公募REITs基金收购：若政策出台，由计划管理人决定是否实施，需持有人大会通过。
• 挂牌拍卖：若无明确退出方案，延展一年后若仍无法退出，则进行挂牌拍卖。

联系方式

• 彭戴
  电话：186-8236-7697
  邮箱：pengdai@cmschina.com.cn
• 王恺丰
  电话：130-6841-3575
  邮箱：wangkf1@cmschina.com.cn

深圳
地址：深圳市福田区益田路江苏大厦A座41楼
邮编：518026
电话：0755-82943666
传真：0755-8294310

北京
地址：北京市西城区金融大街9号金融街中心A座7层
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上海
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