20260225-中诚信国际-不动产类资产证券化产品报告（2025年度）_类REITs发行节奏有所放缓_CMBS和机构间REITs项目持续发力；存续期产品底层资产现金流大多不及预期_并伴随估值下降_14页_1mb

报告摘要

不动产类资产证券化产品年度总结（2025年）

核心内容概览

2025年，中国交易所市场不动产类资产证券化产品发行规模稳中有升，整体发行量达到162单，发行规模2,559.57亿元，同比上升17.75%。其中，CMBS和机构间REITs发行数量和规模均显著增长，而类REITs发行量有所下滑。

主要观点

1. 发行情况

CMBS：2025年发行82单，发行规模1,049.74亿元，同比分别增长43.86%和66.11%。
类REITs：2025年发行52单，发行规模977.35亿元，同比分别下降16.13%和31.93%。
机构间REITs：2025年发行28单，发行规模532.48亿元，同比分别增长460.00%和402.48%。

2. 发行主体变化

CMBS：发行主体主要为国央企，尤其是基础设施投融资公司，其发行单数和规模分别同比增长86.21%和131.03%。
类REITs：发行主体以国央企为主，电力生产与供应公司和基础设施投融资公司为主要参与者，房地产企业发行数量有所减少。
机构间REITs：发行主体日趋多元，民企占比25%，国央企占比75%，尤其在数据中心、新能源和零售等领域表现突出。

3. 底层资产分布

CMBS：底层资产向低能级城市下沉，以办公、混合和零售为主，其中二线城市及以下占比36.59%。
类REITs：底层资产以电厂和产业园区为主，产权类资产仍集中在一线城市和新一线城市，经营权类资产主要为电厂和高速公路。
机构间REITs：底层资产类型逐渐丰富，包括数据中心、新能源、污水处理、供热管网等，产权类资产主要分布于一线城市和新一线城市。

4. 抵押率分布

CMBS：优先级证券抵押率主要集中在65%~70%，单数占比45.12%。
类REITs：产权类抵押率集中在70%~90%，经营权类抵押率集中在70%~80%。
机构间REITs：产权类抵押率主要分布在70%~90%，经营权类抵押率主要集中在70%~80%。

关键信息

1. 存续期表现

CMBS：
- 85.00%的底层资产现金流不及预期，较2024年增长13个百分点。
- 73.33%的底层资产估值下降，下降幅度主要在10%以内。
类REITs：
- 产权类：33.33%的底层资产现金流不及预期，下降幅度均在5%以内。
- 经营权类：72.73%的底层资产现金流不达预期，偏离幅度集中在5%~35%之间。
机构间REITs：
- 产权类：现金流涨跌基本持平，估值变化相对均衡。
- 经营权类：现金流不达预期的占比为72.73%，但估值下降幅度相对较小，主要在10%以内。

2. 区域分布

CMBS：主要分布在浙江、上海、北京、广东、山东和湖北，其中浙江和山东增幅显著。
类REITs：主要分布在江苏、上海、北京和广东，其中江苏和北京发行数量下降明显。
机构间REITs：主要分布在一线城市和新一线城市，产权类资产占比63.63%。

3. 产品创新与政策影响

机构间REITs：首单扩募产品于2025年9月30日落地，配套规则不断完善，推动市场扩容。
CMBS：租赁市场竞争加剧，物业资产出租率和租金单价承压，影响现金流表现。
类REITs：受政策分流影响，发行量大幅下降，但仍是企业优化财务结构的重要工具。

总结

2025年，中国不动产类资产证券化市场在政策推动下呈现分化趋势。CMBS因结构简单、效率高，成为基础设施投融资公司盘活存量资产的重要工具，发行规模和数量均显著增长；机构间REITs凭借灵活的出表机制和多元的发行主体，稳步扩容，成为市场新亮点；而类REITs则因优质资产供给收缩和政策分流，发行量大幅下滑。整体来看，市场面临底层资产现金流不及预期和估值下跌的压力，但机构间REITs的创新和发展为未来提供了更多可能性。

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