SERI2016：2016美国写字楼市场_61页-4mb

美国写字楼市场租金走势分析报告总结

核心内容概述

本报告由第一太平戴维斯研究团队发布，基于2015年完成的甲级写字楼长期租赁成交数据，分析了美国主要CBD及郊区写字楼市场的租金走势。报告涵盖了总租金、净租金、运营支出、房地产税、租户电费、优惠分摊价值以及租户和业主的实际租金等指标，旨在揭示租赁市场的实际成本与收益变化趋势。

主要观点

• 多数市场租金上涨：2015年，美国主要CBD甲级写字楼市场租金连续第五年上涨，几乎所有市场的租户实际租金均有所增加。
• 租金涨幅不一：亚特兰大、芝加哥、丹佛和洛杉矶等“复苏滞后”市场租金涨幅较大，而休斯敦和华盛顿特区则出现租金回调。
• 净租金为主要推动力：净租金在总租金上涨中扮演了关键角色，涨幅为3.7%。运营支出和房地产税也呈上涨趋势。
• 优惠分摊价值变化：优惠分摊价值小幅上升，但涨幅低于租金，导致业主实际租金增幅温和。
• 市场供需关系影响租金：曼哈顿、旧金山和华盛顿特区等高租金市场因供过于求而租金增长放缓，而北新泽西、费城等市场因需求强劲而租金大幅上涨。
• 市场周期与历史对比：多数市场租金仍低于2007年的峰值，显示出市场尚未完全恢复至金融危机前的水平。
• 区域差异明显：不同市场租金走势差异显著，部分郊区市场租金增长速度快于CBD市场。

关键信息

总租金走势

• 全国总租金从2014年的44.07美元涨至45.38美元，涨幅为3.0%。
• 亚特兰大和北新泽西是2015年总租金涨幅最大的市场，分别为13.5%和12.3%。
• 华盛顿特区和休斯敦是唯一两个总租金下降的市场，分别下降3.8%和6.8%。

租户实际租金

• 全国租户实际租金从32.63美元涨至33.70美元，涨幅为3.3%。
• 亚特兰大成为增长最快的市场，租户实际租金上涨27.9%。
• 休斯敦和华盛顿特区的租户实际租金下降，分别下降10.4%和6.2%。

业主实际租金

• 全国业主实际租金从15.68美元涨至16.39美元，涨幅为4.5%。
• 费城和北新泽西的业主实际租金增长显著，分别上涨20.8%和32.3%。
• 曼哈顿中城区和旧金山的业主实际租金增长较为缓慢。

建筑支出

• 运营支出从8.99美元涨至9.14美元，涨幅为1.6%。
• 房地产税从5.88美元涨至6.02美元，涨幅为2.3%。
• 租户电费基本稳定，仅在南加州地区有所上涨。

优惠分摊价值

• 全国优惠分摊价值从11.44美元涨至11.68美元，涨幅为2.1%。
• 优惠分摊价值占总租金的比例维持在24.4%左右，但部分市场因优惠力度加大而比例有所变化。

市场比较

• CBD市场：亚特兰大、芝加哥、丹佛、洛杉矶、迈阿密、曼哈顿、圣地亚哥、旧金山等市场租金均有所上涨。
• 郊区市场：劳德代尔堡、奥兰治县、库克县、杜佩吉县等郊区市场租金表现优于CBD市场。

重要发现

• 多数市场租金上涨：2015年，多数市场租金上涨，少数市场出现回调。
• 优惠价值相对租金缩水：在供应紧张的市场，优惠力度减小，导致租户实际租金增加。
• 高成本市场发展滞后：曼哈顿、旧金山、华盛顿特区等高租金市场增长缓慢，而亚特兰大、芝加哥等市场则表现强劲。
• 市场供需关系影响租金：供需失衡导致部分市场租金下跌，而供需平衡的市场租金稳定或上涨。
• 市场复苏不均衡：部分市场复苏迅速，而另一些市场仍处于复苏阶段。

附录：名词解释

市场分析

• 市场复苏：多数市场租金继续上涨，显示出市场复苏态势。
• 区域差异：不同地区的租金增长速度和幅度存在显著差异，部分市场表现优于其他市场。
• 供需关系：供需失衡对租金走势产生显著影响，部分市场因供过于求而租金下跌。
• 未来展望：2016年全球及美国GDP增长预期下调，美元升值对贸易产生不利影响。

总结

本报告揭示了2015年美国写字楼市场的租金走势，显示了多数市场租金上涨的趋势，但也指出了部分市场租金回调的现象。净租金为主要推动力，运营支出和房地产税也呈上涨趋势，而优惠分摊价值的增速低于租金。市场复苏不均衡，部分郊区市场表现优于CBD市场。未来市场走势将受到经济形势、供需关系以及政策调整的影响。