2018年地产行业年度策略报告_岁寒方知松柏绿_基业长青看龙头_36页_3mb

2018年地产行业年度策略报告总结

核心内容概述

2018年地产行业在政策调控、资金面趋紧和市场环境变化的背景下，整体呈现销售下行、投资增长放缓的趋势。然而，龙头房企凭借品牌、融资和管理优势，有望保持较高销售增长，同时估值和机构持仓处于低位，具备投资价值。

主要观点

• 投资维持乐观：预计2018年地产投资同比增长 3% -5%，主要依赖土地购置费增长（预计 10%）和建安成本上涨（预计 2%），尽管新开工增速持平。
• 销售中枢下行：全国销售面积同比下降 7%，其中三四线城市销售将明显下滑，而一二线城市销售有望企稳或微增。
• 强者恒强：行业集中度持续提升，龙头房企市占率进一步提高，销售增长高于行业平均水平，估值处于历史低位。
• 投资建议：建议关注融资渠道畅通、资金及管控优势明显的龙头房企，如万科、保利、金地、招商等，同时关注高成长个股及存在边际改善的二线房企。

关键信息

1. 地产投资预测

• 2018年地产投资增长：预计同比增长 3.6%（中性假设）。
• 投资构成：土地购置费占比 20%，建安成本占比 80%。
• 影响因素：
  • 土地购置费增长有保障，2017年土地成交价款同比增长 47%。
  • 施工面积及建安成本将延续增长，2018年PPI预计增长 2%-3%。
  • 新开工面积预计与竣工面积持平，但施工面积仍有望小幅增长。

2. 销售趋势分析

• 销售中枢下行：预计2018年全国销售面积同比下降 7%，销售额同比下降 5.7%。
• 分城市表现：
  • 一线、二线城市销售面积同比持平或微增 2%。
  • 三四线城市销售面积同比下降 15%，主要受需求透支、利率上行及棚改货币化弱化影响。
• 去化率分析：2017年全国销售去化率为 71.5%，预计2018年去化率下降 5个百分点 至 66.5%。

3. 龙头房企表现

• 销售增长强劲：2017年前11月行业十强市占率升至 24.8%，龙头房企销售增长远超全国。
• 去化率表现：龙头房企整体去化率达 74%，即使在楼市降温的2014年，去化率仍保持在 65% 以上。
• 估值优势：龙头房企对应2018年PE为 8.5倍，PB处于较低水平，估值显著优于沪深300。
• 融资成本低：尽管市场利率上行，龙头房企融资成本仍维持在 5% 左右。

4. 政策与市场环境

• 调控延续：2018年政策重心转向住房制度改革和长效机制建设，调控力度和广度进一步加强。
• 资金面紧张：流动性持续收紧，市场利率维持高位，按揭贷款和消费贷受限，资金成本上升。
• 行业资金状况：A股上市房企在手现金对债务覆盖比例为 124%，仍属健康水平，但2018年下半年可能面临资金缺口压力。

5. 投资建议

• 关注龙头房企：融资渠道畅通、资金及管控优势明显的房企，如万科、保利、金地、招商等。
• 关注高成长个股：华夏、新城、荣盛等房企因销售靓丽或模式独特，具备成长潜力。
• 关注二线改善机会：阳光城、蓝光发展等存在边际改善或拐点的房企。
• 租赁主题：世联行、天健集团等租赁主题概念股具备业绩支撑。

风险提示

• 基本面大幅下滑风险：销售和投资增速不及预期，可能引发行业整体下行。
• 资金链大幅恶化风险：2018年下半年公司债到期高峰，若销售不及预期，可能导致资金链紧张。

重点数据与图表分析

• 土地市场：2017年11月百城土地溢价率 19.4%，主流房企拿地销售比 168.1%，土地购置费增长有保障。
• 销售数据：2017年前11月全国销售面积同比增长 7.9%，三四线城市销售增长 15.8%，成为全国增长主因。
• 去化率与库存：核心城市库存处于低位（去化月数低于12个月），三四线城市库存去化月数由 7.5个月 降至 5.5个月，去库存成效显著。
• 资金流动：2017年11月房地产行业资金缺口为 -0.03万亿元，但2018年下半年可能面临资金压力。

结论

2018年地产行业面临销售下行、资金面趋紧的挑战，但龙头房企凭借其运营能力、融资优势和市场地位，仍有望保持销售增长和投资稳定。在政策环境平稳、市场注重业绩和确定性的背景下，板块投资机会仍存在，建议投资者重点关注龙头房企和具备成长潜力的个股。