2018年地产行业年度策略报告：岁寒方知松柏绿，基业长青看龙头-20171215-平安-38页-2mb

2018年地产行业年度策略报告总结

核心内容概览

本报告对2018年地产行业进行分析，指出行业在政策调控、资金面收紧、市场调整等多重因素影响下，将呈现投资增长和销售下滑的格局。同时，认为龙头房企将在行业调整中持续占据优势，成为投资重点。

主要观点

• 地产投资维持增长：预计2018年地产投资同比增长 $3% -5%$，其中土地购置费增长 $10%$，建安成本增长 $2%$，新开工面积同比持平。龙头房企因资金优势和市场地位，有望带动整体投资增长。
• 销售中枢下行：预计2018年全国销售面积同比下降 $7%$，销售额下降 $5.7%$。核心一二线城市销售有望企稳甚至微增，而三四线城市销售承压，受需求透支和政策影响。
• 强者恒强：龙头房企凭借品牌、融资、管控等优势，持续扩大市场份额，预计2018年市占率进一步提升，销售增长仍高于行业平均水平。龙头房企估值处于历史低位，具备投资价值。
• 投资建议：建议关注低估值龙头房企（如万科、保利、金地、招商等）、高成长个股（如华夏、新城、荣盛）、存在边际改善的二线房企（如阳光城、蓝光发展）及租赁主题概念股（如世联行、天健集团）。

关键信息

一、调控延续，资金面收紧

• 政策加码：2017年调控政策范围扩大至三四线城市，力度增强，进入“六限时代”。
• 资金面：2018年资金面整体无虞，但下半年可能面临压力，尤其公司债到期高峰期可能加剧流动性紧张。

二、地产投资增长

• 土地购置费：受2017年地价款延迟支付影响，2018年土地购置费增长有保障。
• 新开工：住宅新开工或超预期，因库存低位，但商办类新开工受库存高企影响难有起色。
• 建安成本：预计单位建安成本小幅上涨，2018年整体地产投资同比增长 $3.6%$。

三、销售趋势分析

• 全国销售：预计2018年销售面积同比下降 $7.0%$，销售额下降 $5.7%$，受三四线销售回落影响。
• 核心城市：库存低位，推盘提速或带动销售回升，但受限价政策影响，去化率仍保持高位。
• 三四线城市：销售增长动力减弱，棚改货币化政策弱化，需求透支，销售承压。

四、龙头房企优势明显

• 销售增长：2017年前11月行业十强市占率提升至 $24.8%$，龙头房企去化率高达 $74%$，较2016年提升4个百分点。
• 估值水平：龙头房企对应2018年PE为8.5倍，处于近七年次低水平，PB亦处于较低水平。
• 融资成本：龙头房企融资成本维持在 $5%$ 左右，低于行业平均水平。

投资主线

1. 低估值龙头房企：万科、保利、金地、招商等，具备资金及管控优势，销售增长确定。
2. 高成长个股：华夏幸福、新城控股、荣盛发展等，模式独特或销售表现亮眼。
3. 边际改善的二线房企：阳光城、蓝光发展等，存在改善或拐点机会。
4. 租赁主题概念股：世联行、天健集团等，受益于租赁政策推动。

风险提示

• 基本面大幅下滑风险：若销售不及预期，可能影响投资增长。
• 资金链大幅恶化风险：2018年下半年房企面临资金压力，部分房企可能出现流动性问题。

附录：关键数据汇总

总结

2018年地产行业面临政策调控、资金收紧和市场调整的多重压力，但龙头房企凭借品牌、融资和管控优势，仍有望实现稳健增长。预计地产投资增长 $3% -5%$，销售中枢下行 $7%$，但核心一二线城市销售表现优于三四线。投资建议聚焦于龙头房企、高成长个股及租赁主题股，同时需警惕基本面下滑和资金链恶化风险。