20201130-克而瑞证券-碧桂园服务-06098.HK-城市服务成新增长点_估值调整现投资机会_8页_1mb

碧桂园服务（06098.HK）总结

核心内容

碧桂园服务（06098.HK）作为全国性物业管理公司龙头，基本面良好，业务发展迅速，未来增长潜力显著。分析师李蒙与王祎馨认为，公司当前股价为43.40港元，目标价为55.12港元，上涨空间为27.0%。公司通过并购和业务拓展，逐步向城市服务、社区增值服务等新领域延伸，提升整体竞争力和盈利能力。

主要观点

• 并购扩张，城市服务成新增长点
  碧桂园服务在2020年10月完成了对满国康洁和福建东飞两家环卫公司的收购，分别以24.5亿元和8.7亿元对价获得其70%和60%的股权。这两家公司均在各自区域具有较强市场地位，满国康洁为全国环卫行业前十，福建东飞在福建市占率达1/3。并购后，公司预计城市服务业务将在2021年贡献超过30亿元收入，占总收入比重15%以上。尽管城市服务的毛利率低于原有物业板块，但整体业绩增长更具确定性。

• 社区增值服务以平台化运营为主
  公司在社区增值服务方面采取平台化模式，帮助社区团购平台维护团长，并利用社区脱敏数据提高销售有效性。同时，与物流巨头合作，切入生鲜配送终端环节，发挥社区最后一公里优势。这种模式有助于维持高毛利率，预计2020年上半年拎包入住收入达1.2亿元，同比增长213.5%。

• “新物业”战略推动转型
  碧桂园服务于2020年11月26日发布新品牌“新物业”，并推出新logo“智慧树”。CEO李长江指出，“新物业”基于新科技、新服务、新生态和新价值四大方向。公司推出物业机器人“第一军团”，面向商用、室外和住宅保洁场景，未来将量产并投入使用，标志着公司在科技赋能和专业服务上的决心。

• 盈利预测上调，估值调整
  考虑到并购对业绩的增厚，分析师将2020-2021年归母净利润分别上调至24.8亿元和36.3亿元。基于调整后的DCF模型，公司目标价为55.12港元，对应2021年PE为37.8x，显著低于当前市盈率29.7x，显示估值存在调整空间。公司未来增长可预见性高，投资价值凸显。

关键信息

财务表现

• 营业收入：2017-2021年预计分别为3,122亿、4,675亿、9,645亿、13,990亿和18,977亿人民币。
• 净利润：2017-2021年预计分别为402亿、923亿、1,671亿、2,483亿和3,625亿人民币。
• 每股收益：2017年N.A.，2018年0.40港元，2019年0.69港元，2020年1.00港元，2021年1.46港元。
• 市盈率（PE）：2019年63.1x，2020年43.4x，2021年29.7x。
• 市净率（PB）：2019年18.6x，2020年13.7x，2021年7.4x。

估值对比

• 可比公司：包括永升生活服务（1995.HK）、绿城服务（2869.HK）、保利物业（6049.HK）、中海物业（2669.HK）、招商积余（001914.SZ）。
• PE均值：2019年64.2x，2020年42.6x，2021年31.7x。
• 碧桂园服务PE：2021年29.7x，低于可比公司均值，显示估值具有吸引力。

财务指标

• 毛利率：2019年31.6%，2020年34.0%，2021年34.4%。
• 净利率：2019年17.3%，2020年17.8%，2021年19.1%。
• 净资产收益率（ROE）：2019年31.1%，2020年33.4%，2021年26.4%。
• 资产负债率：2019年32%，2020年25%，2021年21%。
• 净负债/股权：2019年122%，2020年68%，2021年73%。

风险提示

• 并购标的整合不及预期。
• 碧桂园集团竣工不及预期。

结论

碧桂园服务凭借其在物业管理行业的领先地位和积极的并购扩张策略，正在向城市服务和社区增值服务等新领域拓展。公司基本面稳健，盈利预测上调，估值具有吸引力。随着“新物业”战略的推进和科技赋能的实施，公司有望在未来实现更高的增长和盈利能力。然而，仍需关注并购整合效果及集团竣工进度等潜在风险。