20200927-开源证券-房地产行业周报_行业融资政策继续从严_上海落户政策边际放松_12页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容概述

本报告分析了2020年9月房地产行业的政策、成交、土地及融资情况，认为房地产行业整体仍处于“房住不炒+因城施策”的政策框架下，尽管融资政策持续从严，但行业基本面温和向好，板块估值有所修复，维持“看好”评级。

主要观点

• 政策导向：房地产仍是财政和投资的重要托底工具，政策方向和力度将根据市场情况相机调整。
• 融资政策从严：中央及地方均加强了房地产融资监管，包括“三条红线”政策在12家房企试点实施，以及对“特色小镇”项目进行规范管理。
• 地方政策因城施策：各地出台差异化调控政策，如长春增加宅地供应、提高首付比例；上海放宽落户政策，吸引高精尖人才。
• 市场成交温和改善：尽管新房和二手房成交同比略有回落，但整体改善趋势未变，一线城市表现最佳。
• 土地市场热度不减：全国100城土地成交溢价率保持高位，流拍率维持低位，显示市场活跃。
• 融资环境分化：信用债和海外债发行规模同比有所减少，但累计增速仍较高，利率呈现分化趋势。
• 房贷利率下行：9月LPR未调整，房贷利率处于历史低位，有利于居民购房需求释放。
• 投资建议：维持“看好”评级，建议四季度继续关注地产板块机会。

关键信息

政策分析

1. 中央政策：

   • 旧房改造、产业经济为政策重点。
   • 融资政策继续从严，推动房企降负债。
   • 长远来看，行业格局趋于稳定，强者恒强。

2. 地方政策：

   • 长春调控升级，提高首付比例，限制三套及以上购房。
   • 上海放宽落户政策，将“世界一流大学建设高校”纳入可直接落户范围。
   • 各地政策目标一致，均为保持市场平稳健康发展。

成交情况

1. 新房成交：

   • 2020年第39周，全国32城新房成交面积467万平米，同比下降15%，环比下降12%。
   • 年初至今累计成交面积15777万平米，累计同比下降4%，降幅趋于收敛。

2. 二手房成交：

   • 2020年第39周，全国9城二手房成交面积125万平米，同比增速-13%，前值3%。
   • 年初至今累计成交面积4493万平米，同比增速-5%，与前值持平。

土地市场

• 全国100城全类型土地成交溢价率15%，流拍率1.7%。
• 三线城市溢价率最高，达到16%。
• 二三线城市宅地成交溢价率18%，显示市场热度不减。

资金面分析

1. 信用债与海外债：

   • 2020年第39周，信用债发行154.8亿元，同比减少11%，环比增加210%。
   • 海外债发行9亿美元，同比减少24%，环比增加141%。
   • 平均加权利率分别为5.12%和6.79%，较前一周有所上升。

2. 融资趋势：

   • 年初至今信用债累计发行增速达26%，高于海外债的9%。
   • 8月信用债发行697亿元，同比增长9%；海外债发行466亿元，同比增长314%。
   • 8月信用债加权利率4.55%，海外债加权利率6.72%，均较2019年末下降。

3. 房贷利率：

   • 9月LPR报价维持不变，1年期3.85%，5年期4.65%。
   • 8月全国首套房贷款平均利率5.25%，环比下降1BP；二套房贷款平均利率5.56%，环比下降2BP。
   • 房贷利率整体处于历史低位，有助于释放居民购房需求。

风险提示

1. 销售波动：行业销售规模波动较大，房企销售回款可能面临困难。
2. 政策调整：按揭贷款利率上行或税收政策收紧可能带来经营风险。
3. 融资环境收紧：银行贷款额度紧张，债券发行利率上行，加剧企业流动性压力。

投资建议

• 维持行业“看好”评级。
• 建议四季度继续关注地产板块机会，受益于政策托底和市场逐步修复。

估值与市场表现

• 房地产板块PE-TTM为8.81倍，仍处于历史低位。
• 随着疫情缓解，预计全年结算将回归增长轨道，行业基本面持续改善。

附注说明

• 本报告基于公开信息分析，不保证数据准确性或完整性。
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