20191210-西南证券-房地产行业2020年投资策略：革旧鼎新、柳暗花明_40页_2mb

房地产行业2020年投资策略总结

核心内容

2020年房地产行业整体呈现高位盘整、窄幅震荡趋势，行业处于新一轮朱格拉周期的中部位置。销售、投资和拿地表现略超预期，但整体市场仍面临调控压力和融资收紧的挑战。2020年预计销售面积增长5%、销售金额增长12%，而投资增速可能下降至8%。行业估值处于低位，A股地产股PE-Bands为8.9X，接近历史最低水平，而H股地产股估值也有所改善。

主要观点

1. 市场逻辑：房地产市场逐步走向成熟，资金风险偏好出现分化，价值投资占据主流。A股地产股整体表现弱于沪深300，而港股地产股表现相对更强，尤其在物业、城市更新、长租公寓等细分领域有明显优势。
2. 行业周期：房地产行业处于新一轮朱格拉周期，库存回补过程仍在持续，预计2020年仍将继续。2019年H2房企拿地热情减弱，但2020年有望再次走强。
3. 地方调控：地方政策从“独自为战”向“区域协同”转变，政策与人口流动、城市功能定位相匹配，推动区域市场协同发展。大湾区、长三角、中西部都市圈成为重点区域。
4. 政策面：2020年政策面以融资渠道控制为主，信贷政策逐步宽松，5年期LPR降低将带动房贷利率下行，改善市场流动性。

关键信息

2019年行业表现回顾

• 2019年4月后地产股表现明显落后于沪深300。
• 2019年7月“房短不刺”政策提出后，地产股估值逐步修复。
• 申万地产板块表现不如大消费、大科技板块。

2020年投资策略

• 估值变化：优先选择有子公司分拆预期、有大手笔投资/入股其他行业上市公司的地产股。
• 行业竞争格局：优选龙头公司和模式突出的公司，次选均衡性好的公司。
• 市场分化：看好协同潜力大的区域，如大湾区、长三角、中西部都市圈，并关注城市更新和改善型需求。
• 其他子板块：关注物业管理、城市更新、长租公寓，纯商业板块需关注经营质量。

重点推荐标的

• A股：万科A、保利地产、华夏幸福、新城控股、蓝光发展、宝龙地产
• H股：金地集团、中南建设、融创中国、碧桂园、中国金茂、世茂集团

关注点

• 存货回补是否在2020年结束
• 销售改善是否会带来价格上涨压力
• 万科、恒大等公司是否有望分拆上市

行业表现展望及择股思路

• 销售弹性：通过横向兼并、储备可售货值、改善型产品供给提升销售表现。
• 流动性改善：融资渠道打开、信用评级调升、净负债率下降、融资成本降低，有助于提升房企盈利能力和估值。
• 区域协同：大湾区、长三角、成渝等区域发展潜力大，重点关注。

风险提示

• 融资持续收紧
• 市场估值下行
• 地方调控政策不放松
• 房企销售回款不及预期
• 资金成本走高
• 旧改转化缓慢

重点公司分析

万科A（000002）

• 投资逻辑：业绩稳步结算，盈利能力强；土储补充积极，未来业绩可期。
• 业绩预测：预计2019-2021年净利润分别为421.3亿、489.2亿、560.6亿，PE分别为7.4倍、6.4倍、5.7倍。
• 投资建议：买入

中南建设（000961）

• 投资逻辑：销售增速亮眼，拿地权益比提升，财务杠杆低。
• 业绩预测：预计2019-2021年净利润分别为40.4亿、70.4亿、90.7亿，PE分别为8.3倍、4.8倍、3.7倍。
• 投资建议：买入

蓝光发展（600466）

• 投资逻辑：物业成功拆分上市，拿地结构优化，未来销售支撑强。
• 业绩预测：预计2019-2021年净利润分别为34.7亿、53.8亿、68.8亿，PE分别为6.0倍、3.8倍、2.9倍。
• 投资建议：买入

华发股份（600325）

• 投资逻辑：销售增速亮眼，土储质量高，产品品质获认可。
• 业绩预测：预计2019-2021年净利润分别为33.1亿、46.5亿、62.0亿，PE分别为4.7倍、3.4倍、2.4倍。
• 投资建议：买入

融创中国（1918.HK）

• 投资逻辑：销售增长稳健，土储充沛优质，杠杆控制良好。
• 业绩预测：预计2019-2021年净利润分别为251.0亿、319.6亿、407.7亿，PE分别为6.8倍、5.3倍、4.0倍。
• 投资建议：买入

中国金茂（0817.HK）

• 投资逻辑：受益于一二线城市回暖，土储结构优化，信用优势明显。
• 业绩预测：预计2019-2021年净利润分别为75.9亿、106.4亿、119.8亿，PE分别为7.5倍、5.4倍、4.6倍。
• 投资建议：买入

旭辉控股（0884.HK）

• 投资逻辑：销售表现明显提速，拿地权益占比提升，融资成本控制良好。
• 业绩预测：预计2019-2021年净利润分别为70.0亿、88.9亿、106.0亿，PE分别为5.3倍、4.0倍、4.0倍。
• 投资建议：买入

碧桂园（2007.HK）

• 投资逻辑：销售规模居行业第一，回款率高，土储充沛优质。
• 业绩预测：预计2019-2021年净利润分别为451.0亿、561.2亿、670.2亿，PE分别为4.9倍、4.0倍、3.2倍。
• 投资建议：买入

佳兆业（1638.HK）

• 投资逻辑：信用评级改善，负债结构优化，旧改项目带来潜在货值。
• 业绩预测：预计2019-2021年净利润分别为34.0亿、39.3亿、43.5亿，PE分别为5.2倍、4.5倍、3.9倍。
• 投资建议：买入

投资评级说明

• 买入：未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅在20%以上。
• 增持：未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于10%与20%之间。
• 中性：未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于-10%与10%之间。
• 回避：未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅在-10%以下。

行业评级说明

• 强于大市：未来6个月内，行业整体回报高于沪深300指数5%以上。
• 跟随大市：未来6个月内，行业整体回报介于沪深300指数-5%与5%之间。
• 弱于大市：未来6个月内，行业整体回报低于沪深300指数-5%以下。

总结

2020年房地产行业投资策略应重点关注估值修复、行业竞争格局优化、区域协同效应、物业及城市更新等细分领域。A股和H股地产股各有侧重，A股关注基本面稳健、估值合理的房企，H股则更注重竞争格局和基本面改善。建议超配地产，尤其是物业、有持续性的商业等，同时注意政策调控和融资收紧带来的风险。