房地产行业2020年投资策略：革旧鼎新、柳暗花明-20191210-西南证券-40页_2mb

房地产行业2020年投资策略总结

核心内容

2020年房地产行业投资策略以行业周期、市场分化及政策导向为核心，认为房地产板块具备投资价值，但需关注融资收紧、市场估值下行等风险。在政策层面，房地产被定位为“房住不炒”，并强调调控政策的区域协同趋势，推动市场向更成熟的方向发展。在市场表现方面，房地产板块整体处于高位盘整，但部分房企因融资改善、区域布局优化及业务拓展表现出色。

主要观点

1. 行业周期分析

• 朱格拉周期：房地产行业处于新一轮朱格拉周期的中段，预计2020年仍会持续，但增速可能有所放缓。
• 库存回补：2019年房企普遍进行补库存，2020年这一趋势仍在持续，但施工和新开工增速可能不及2019年。
• 竣工提振：2019Q4起竣工面积逐步恢复，2020年预计继续改善，对施工和投资带来支撑。

2. 市场分化趋势

• 区域差异明显：一线及中心城市表现强劲，受辐射的三四线城市也有所恢复，而其他三四线城市表现较差。
• 区域协同：地方调控政策趋向区域协同，中心城市及周边城市在购房资格、信贷资源共享方面开始统一，有利于市场稳定。

3. 政策导向

• 融资控制：中央政策继续控制不合规融资渠道，表外融资持续收紧，但表内融资成本有望下降。
• 流动性改善：5年期LPR下调及按揭额度宽松将改善房企流动性，预计2020年流动性可能见底反弹。
• 信用评级与融资成本：部分房企信用评级改善，融资成本下降，融资渠道拓宽，增强了市场信心。

4. 投资策略

• 估值变化：推荐有子公司分拆预期、有大手笔投资/入股其他行业上市公司的地产股，如万科A、保利地产、华夏幸福等。
• 竞争格局：优选龙头公司和模式突出的公司，次选均衡性好的公司，如金地集团、中南建设、融创中国等。
• 市场分化：看好协同潜力大的区域，如大湾区、长三角、中西部都市圈，关注城市更新和改善型住房需求。
• 其他子板块：关注物业管理、城市更新、长租公寓等，纯商业需关注经营质量，区域主题类看好大湾区。

关键信息

重点推荐标的

A股地产股

• 万科A（000002）：业绩稳定，土储充足，物业、商业、物流、长租潜力大。
• 保利地产（600048）：基本面稳健，资本形象良好。
• 华夏幸福（600340）：子公司分拆预期高，具备增长潜力。
• 新城控股（601155）：区域布局优化，具备较强市场竞争力。
• 蓝光发展（600466）：物业拆分上市，拿地结构优化。
• 宝龙地产（1238.HK）：具备区域协同优势，发展势头良好。

H股地产股

• 金地集团（600383）：龙头房企，财务稳健。
• 中南建设（000961）：融资成本下降，业绩增长超预期。
• 融创中国（1918.HK）：竞争优势明显，销售增长稳健。
• 碧桂园（2007.HK）：销售规模行业领先，回款能力强。
• 中国金茂（0817.HK）：布局一二线城市，信用优势显著。
• 旭辉控股（0884.HK）：销售提速，拿地权益比提升。
• 龙光地产（3380.HK）：区域协同效应明显，销售增长稳健。
• 世茂集团（0813.HK）：区域协同与城市更新推动增长。

风险提示

• 融资持续收紧
• 市场估值下行
• 地方调控政策不放松
• 销售回款不及预期
• 信用风险加剧

择股思路

• 流动性改善：选择融资渠道改善、信用评级提升、净负债率下降的房企，如中南建设、蓝光发展、华发股份。
• 销售弹性：关注横向兼并带来的货值提升、储备可售货值充裕、销售去化率提升的房企。
• 区域协同：看好大湾区、长三角、成渝等区域，关注城市更新和改善型需求。

行业展望

• 销售增长：预计2020年销售额增长12%，一线及周边三四线增长更快，21年销售不乐观。
• 投资韧性：投资增速可能下滑至8%，但拿地有望超预期，尤其在高能级城市和城市更新项目。
• 政策调控：调控政策逐步从总量转向结构性，关注区域协同及政策调整节奏。

总结

2020年房地产行业整体处于高位盘整，但部分房企因融资改善、区域协同及业务拓展具备投资价值。投资策略应关注估值变化、行业竞争格局及市场分化，重点推荐具备成长性、财务稳健及区域协同优势的房企，同时注意政策调控、融资收紧及销售回款等风险因素。