20201016-中泰证券-中南建设-000961.SZ-高周叠加强激励_业绩释放开花结果_20页_1mb

中南建设（000961）详细总结

核心内容

中南建设是一家以房地产和建筑施工为核心业务的双轮驱动企业，公司自1988年成立以来，通过不断优化和拓展业务，已成为国内领先的健康住宅开发企业。公司以“美好就现在”的理念推动房地产业务，聚焦健康住宅标准，同时在建筑施工领域表现卓越，获得超过160项国家专利。公司坚持快周转策略，通过高效的组织架构和完善的激励机制，显著提升了周转速度和盈利能力。

主要观点

• 业务双轮驱动：中南建设以房地产和建筑施工为核心业务，两者相互协同，推动公司持续发展。
• 快周转模式：公司从项目获取到销售的平均周期保持在7至8个月左右，成为快周转开发商的典范。
• 土地储备丰富：公司在全国21个省份有在建项目，土地储备集中在核心城市优质地段，保障了未来销售结算的持续增长。
• 盈利稳定增长：近五年，公司房地产销售金额从2015年的225亿增长至2019年的1961亿，复合增速达71.8%。归母净利润从3.5亿增长至41.6亿，复合增速达85.5%。
• 财务稳健：公司资产负债率保持在合理区间，融资成本持续下降，经营性现金流持续为正，具备良好的抗风险能力。
• 激励机制完善：公司实施了两轮股权激励，将管理层与员工利益绑定，推动企业高效运营。

关键信息

公司概况

• 总股本：3779.64百万股
• 流通股本：3765.29百万股
• 市价：9.23元
• 市值：34,886百万元
• 流通市值：34,754百万元

投资评级

• 评级：买入（首次）
• PE（2020年）：4.88倍
• PEG（2020年）：0.07
• P/B（2020年）：0.76

业务表现

• 房地产销售：2015年至2019年复合增速71.8%，销售均价维持在12700元每平方米左右。
• 建筑业务：2019年新增合同额278亿元，完成产值222亿元，毛利率为9.01%。
• 项目储备：2019年底在建项目建筑面积7046.4万方，其中72%位于江苏、山东及浙江，长三角区域项目总建筑面积占比达59%。

财务结构

• 资产负债率：2020年中期为51%，相比2019年末上升3pct。
• 净负债率：2020年为147%，相比2019年下降11pct。
• 现金短债比：0.78，财务结构稳健。
• 拿地销售比：2020年前七月为39%，拿地金额与销售金额比例保持在40%以内。

激励机制

• 股权激励：2018年及2019年实施两轮股权激励，2019年激励方案进一步增加对骨干员工的激励。
• 考核要求：2019年至2021年归母净利润需分别不低于39.8亿、69.9亿、90.9亿，对应增长幅度为67.9%、76%、34%。

投资预测

• 2020-2022年营业收入：预计分别为1131.01亿、1559.45亿、2050.39亿，同比增长57.45%、37.88%、31.48%。
• 2020-2022年归母净利润：预计分别为71.17亿、95.15亿、111.03亿，同比增长70.96%、33.69%、16.69%。
• 每股收益：预计分别为1.88元、2.52元、2.94元，对应PE分别为4.90倍、3.67倍、3.14倍。

风险提示

• 融资环境收紧：若融资环境超预期收紧，可能对公司的拿地、销售、施工及竣工速度产生负面影响，进而影响盈利能力。
• 房地产调控政策收紧：调控政策超预期收紧可能影响销售去化率和回款率，进而影响公司经营现金流和项目规模。

投资建议

中南建设在当前融资环境面临结构性收紧的情况下，凭借快周转策略和稳健的财务结构，具备较强的抗风险能力。公司土地储备集中在核心城市优质地段，销售和拿地匹配，保证了良好的资金使用效率。首次覆盖给予“买入”评级，预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在15%以上。

可比公司估值

业务回顾与财务分析

业绩释放

• 2015年至2019年，公司营业收入从204.5亿增长至718.3亿，复合增速达36.9%。
• 归母净利润从3.5亿增长至41.6亿，复合增速达85.5%。

资本结构

• 公司负债结构持续优化，融资成本下降，保持稳健的财务结构。
• 现金短债比为0.78，显示公司具备良好的偿债能力。

现金流

• 公司经营性现金流持续为正，2020年前七月销售回款率约82%。
• 投资活动现金流有所波动，但公司保持了良好的资金使用效率。

ROE与净利率

• 2016年以来，公司ROE从3%提升至21.4%，主要得益于周转速度和净利率的改善。
• 净利率稳步回升，2019年为5.8%，2020年预计为6.99%。

营收与利润结构

• 公司营收主要来源于房地产和建筑业务，其中房地产业务占比稳定在70%左右。
• 2019年房地产毛利率为18%，建筑业务毛利率为9%。

拿地策略

• 公司拿地与销售匹配，拿地金额与销售金额比例保持在40%以内。
• 2019年通过股权收购和招拍挂公开市场拿地相结合的方式，获取了大量土地储备。

总结

中南建设凭借双轮驱动的业务模式、高效的快周转策略、完善的激励机制以及稳健的财务结构，实现了房地产和建筑业务的快速增长。公司具备良好的抗风险能力，在当前市场环境下表现优异，首次覆盖给予“买入”评级。未来随着预售项目集中交付，公司业绩有望进一步释放。