20150420-广发证券-房地产行业_风已至；待花开_28页_1mb

房地产行业总结

核心内容

3月份全国房地产市场在政策暖风频吹下逐步回暖，成交同比出现增长，标志着市场复苏确立。政策层面的松绑措施，包括中央层面的稳消费、去库存政策，以及地方政策如“闵七条”和“330政策”的出台，推动了需求的加快入市。开发商也在加大推盘力度，市场整体呈现“小阳春”行情。预计一、二线城市在4、5月份将实现超过20%的成交同比增长。

主要观点

• 政策支持：政策层面持续宽松，包括降低购房门槛、降低交易成本，尤其是“330政策”的出台，推动了市场复苏。
• 成交回暖：全国44城市商品房成交指数3月为274，环比上升74%，同比上升8%。其中，39城市住宅成交指数为282，环比上升84%，同比上升11%。
• 城市分化：一线城市成交同比小幅下滑2.4%，而二、三线城市成交同比分别上升8%和17.2%。房价方面，一线城市止跌回升，二、三线城市房价继续下跌，但降幅收窄。
• 库存去化：全国商品房库存指数环比微跌0.85%，住宅库存指数环比微跌2.59%。一线城市库存高位小幅下行，其他城市库存指数在连升4个月后首降，去化压力有所缓解。
• 二手房市场：全国17城市二手房成交指数3月为378，环比上升37.7%，同比上升13.2%。二手房市场呈现量价齐升趋势，预计未来将继续回暖。

关键信息

政策支持

• 中央政策：3月初政府工作报告提出稳定住房消费和支持改善性住房需求。
• 地方政策：包括“闵七条”等放宽首套、降低公积金贷款门槛的政策，已有20多个省市出台。
• “330政策”：多部委联合出台，放宽二套房商业贷款限制，支持公积金购房，二手房转让营业税减免。

成交情况

• 全国成交：3月全国商品房成交同比终现增长，住宅成交同比上升11%。
• 各线城市：
  • 一线城市：商品房成交同比小幅下滑2.4%，住宅成交同比上升11%。
  • 二线城市：商品房和住宅成交同比分别上升8%和17.2%。
  • 三线城市：商品房和住宅成交同比分别上升8%和17.2%。
• 区域表现：
  • 环渤海：天津、济南、青岛住宅成交同比分别上升14%、52%和33%。
  • 长三角：苏州、南京、杭州、宁波住宅成交同比分别上升25%、5%、79%和32%。
  • 珠三角：东莞住宅成交同比骤增67%，佛山住宅成交同比小幅上升。

价格与库存

• 房价：一线城市房价止跌回升，二、三线城市房价继续环比下跌。
• 库存：一线城市库存高位小幅下行，其他城市库存指数首降，去化周期有所下降。
• 批售比：全国商品房批售比攀升至0.99，市场供过于求态势仍存。

投资建议

• 主流地产股：重点推荐招商地产、保利地产、万科、金丰投资等大型龙头。
• 区域龙头：推荐中南建设、泰禾集团、首开股份等区域优质成长股。
• 资源型地产股：推荐新湖中宝、泛海控股等资源型地产公司。

风险提示

• 基本面回复速度低于预期。
• 受房价影响，政策面预期可能改变。

行业评级

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，五年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，两年房地产研究经验。
• 金山：研究助理，复旦大学经济学硕士，2013年加入广发证券发展研究中心。

联系方式

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