固收地产债深度报告：以近3年“土拍_销售”来看哪些城市率先复苏？-20230814-东北证券-30页_2mb

以近3年“土拍-销售”来看哪些城市率先复苏？

核心内容

本报告通过分析近3年“土拍-销售”数据，评估不同城市楼市库存去化周期，并结合政策动向和市场基本面，预测哪些城市可能率先走出库存周期，实现销售回暖。

主要观点

1. 销售数据无需特别悲观

   • 一二线城市Q2销售均价仍略高于2022年Q4，三线城市与2022年Q4持平，整体销售并未恶化。
   • 7月销售数据超预期下滑，但随后利好政策频出，市场预期得到改善，9月可能是楼市见底反弹的窗口期。
   • 今年H1商品房销售额和销售面积分别同比下滑5%和12%，但均价上涨8%，楼市不会出现螺旋式下跌。

2. 楼市分化细化至区域与楼盘

   • 各城市内部出现明显的区域和楼盘分化，部分核心区域销售回暖，而偏远区域仍面临压力。
   • 二手房挂牌上涨与部分楼盘价格崩盘并存，反映了市场中“资产置换”现象，即业主为套现而降价出售。

3. 库存去化周期分析

   • 通过“土拍面积-销售面积”计算广义库存面积，结合近12个月销售均值观察去化周期。
   • 一线城市库存已处于历史低位，二线城市库存压降趋势明显，三线城市去化周期较长但优于2018年水平。

4. 哪些城市有望率先复苏？

   • 一线城市如北京，已持续去库存，基本面稳定，未来有望率先复苏。
   • 二线城市如厦门、成都、杭州，库存消化迅速，具备一定复苏潜力。
   • 三线城市如东莞、佛山、肇庆，基本面具备弹性，未来可能在供给收缩后实现供需稳定。

关键信息

库存去化周期与城市表现

重点城市复苏潜力

• 北京：已持续3年去库存，有望在下一轮周期率先复苏。
• 厦门：库存消化迅速，具备较强复苏动力。
• 成都：供需相对平衡，库存累积较少，热度持续。
• 杭州：历年供需平衡，库存压力较小，具备一定热度。
• 南京：广义库存见底，未来有望进一步回暖。
• 东莞、佛山、肇庆：基本面具备弹性，可能在供给收缩后实现供需稳定。

市场动态与政策影响

• 政策对市场节奏有一定调整作用，但不改变基本面趋势。
• 7月销售数据超预期下滑后，政策频出，市场预期逐步修复。
• 土拍市场向高端产品倾斜，核心区域和容积率下降的城市更具优势。

未来展望

• 9月可能是楼市见底反弹的窗口期，Q4及全年销售不必过于悲观。
• 三线城市虽面临一定去化压力，但销售基础仍相对稳定，未来供给收缩后可实现供需动态平衡。
• 长三角、珠三角等区域具备更强的市场弹性，有望成为复苏主力。

风险提示

• 政策落地效果不及预期
• 一二级联动入市土地超预期

结论

整体来看，尽管今年H1销售数据承压，但市场基本面并未恶化，库存去化周期逐步改善。一线城市和部分二线城市具备较强的复苏潜力，三线城市在供给收缩后也可能实现供需稳定。未来市场分化将更加明显，核心区域和优质楼盘可能率先回暖，而偏远区域则需更多时间调整。