房地产专题研究：海外：2023上半年美国住宅市场回顾_13页_1mb

2023上半年美国住宅市场回顾总结

市场总体表现

• 总成交套数：2023年上半年美国总房屋成交247万套，同比下滑22%。
• 新屋与成屋对比：新屋表现优于成屋，新屋成交33万套，同比下滑3%；成屋成交214万套，同比下滑24%。

新屋市场

• 销售趋势：新屋销售自去年11月止跌，4月开始转正，6月销售58万套，同比+24%。
• 价格：6月新屋中位价415万美元，同比下降4%，价格同比增速自去年10月转负，已连续3个月下滑，但较历史峰值仍高84%。

成屋市场

• 销售趋势：成屋销售持续疲软，6月成交347万套，同比-19%。
• 价格：6月成屋中位价410万美元，同比-1%，环比+3%，但房价高位使得住房可负担性下降，购房力指数938，低于次贷危机前低点。

区域分析

• 新屋：东北部和南部复苏较快，中西部和西部表现较弱。
• 成屋：各区域差异明显，东北部和中西部经济受疫情影响较小，有助于支撑需求。

市场驱动因素

1. 供给充足：新屋库存水平高于成屋，促使部分需求数量转移到新屋市场。
2. 远程办公趋势：疫情期间远程工作增加，带动购房需求，尤其是城市外区域。
3. 政策支持：联邦政府推出首次购房者贷款利率优惠、首付款补贴等政策。
4. 房企促销：头部房企推出降价和促销活动，如贷款买断、家具家电补贴等，提升新屋吸引力。

风险提示

• 政策风险：美联储超预期加息，住房利率居高不下，影响购房能力。
• 复苏不达预期：高房价与高利率抑制需求，可能使市场复苏不及预期。

总体结论

2023上半年美国住宅市场呈现新屋回暖、成屋疲软的分异态势，高房价、高利率抑制需求，市场复苏动力主要源自供给充足、政策支持及远程办公趋势。