20180815-华创证券-房地产7月月报_投资高位_销售走强_资金改善_20页_1mb

房地产7月月报总结

核心内容

本报告对2018年7月房地产行业投资、销售和资金状况进行了详细分析，并对行业政策、市场趋势及风险进行了评估。整体来看，房地产市场在投资和销售方面表现出一定韧性，资金来源有所改善，但部分区域和指标仍面临挑战。

主要观点

投资端

• 投资高位回升：1-7月房地产开发投资同比增长10.2%，7月单月增速达13.2%，表明投资仍处于高位。
• 新开工和施工继续走强：新开工面积同比增长14.4%，施工面积同比增长3.0%，显示市场供应端有所改善。
• 竣工持续低迷：1-7月竣工面积同比下降10.5%，7月单月降幅扩大至10.2%，反映市场去化压力仍存。
• 土地购置费大幅增长：1-7月土地购置面积同比增长11.3%，土地成交款同比增长21.9%，但7月土地成交楼面均价出现同比下降，显示土地市场短期热度可能难以为继。
• 维持18年投资增速6.0%判断：尽管投资增速有所提升，但预计后续施工投资将逐步改善，但短期内仍受施工单价下行拖累。

销售端

• 销售表现靓丽：1-7月商品房销售面积同比增长4.2%，7月单月增速达9.9%，创下过去一年新高。
• 区域分化明显：主流49城销售面积同比下降9.9%，而其余604城同比增长8.2%；东部地区销售面积同比下滑，中西部增长显著。
• 龙头房企表现强劲：50家主流房企销售额同比增长40.0%，远高于行业平均水平，显示行业集中度继续提升。
• 维持18年销量同比0%判断：综合考虑宏观政策放松、预售证趋松、人才新政扩围等因素，预计全年销量可能略超0%。

资金端

• 资金来源改善：1-7月资金来源同比增长6.4%，其中7月单月增速达17.8%，主要受益于货币政策宽松和去年低基数效应。
• 国内贷款由负转正：7月国内贷款同比增速由负转正，显示融资环境边际改善。
• 龙头房企融资环境显著改善：近期龙头房企发债成本明显下行，融资集中度持续提升。

关键信息

推荐的房企

• 推荐房企：保利地产、新城控股、融创中国、万科A、招商蛇口、金地集团
• 二线房企：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福

行业趋势

• 供给端调控加剧：资源正快速向龙头房企集聚，融资集中度提升推动销售集中度进一步扩大。
• 政策影响：宏观政策逐步放松，行业调控政策从紧但边际影响减弱，预售证趋松下推盘增加，人才新政加速扩围。
• 棚改货币化贡献减弱：预计棚改货币化对销售的贡献力度将逐步减弱，三四线城市销售增速可能回落。

风险提示

• 房地产市场销量超预期下行：若市场持续疲软，可能影响行业整体表现。
• 行业资金超预期收紧：若政策进一步收紧，可能对房企融资造成压力。

政策与市场分析

货币政策

• 央行降准释放流动性：7月5日起下调存款准备金率0.5个百分点，预计释放7,000亿元流动性。
• MLF操作：央行开展5,020亿元1年期MLF操作，操作利率维持3.3%不变，释放“宽货币”信号。

行业调控

• 打击投机炒作：住建部、公安部等七部门在30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动。
• 人才新政加速：超过50个城市发布人才购房政策，三四线城市成为主力。
• 土地调控加强：多地出台政策限制“捂地惜建”行为，提高租赁住房用地比例。

土地市场

• 土地流拍增多：部分城市土地市场出现流拍现象，如苏州主城区三宗地块流拍。
• 土地成交楼面均价回落：7月土地成交楼面均价同比下降2.6%，显示市场热度有所降温。

行业数据概览

风险提示

• 销量超预期下行：若市场持续低迷，可能影响行业整体增长。
• 资金超预期收紧：若融资环境进一步收紧，可能对房企资金链造成压力。

投资建议

• 维持“推荐”评级：房地产行业整体表现优于基准指数，预计未来3-6个月涨幅超过5%。
• 推荐龙头及蓝筹房企：关注保利地产、新城控股、融创中国、万科A、招商蛇口、金地集团等。
• 关注政策导向：政策放松和人才新政将有助于行业长期发展，但短期需警惕市场波动。

行业研究团队

• 组长、首席分析师：袁豪（复旦大学理学硕士，曾任职于戴德梁行、中银国际）
• 助理研究员：鲁星泽（慕尼黑工业大学工学硕士）、曹曼（同济大学管理学硕士）、邓力（哥伦比亚大学理学硕士）

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