房地产行业7月月报：投资高位、销售走强、资金改善-20180815-华创证券-20页-1mb

房地产7月月报总结

核心内容

本报告总结了2018年7月中国房地产市场在投资、销售及资金方面的表现，并对未来的市场走势进行了分析和判断。报告指出，房地产行业正处于小周期延长阶段，政策调控与市场变化共同影响行业运行。

主要观点

投资端

• 投资增速高位回升：1-7月房地产开发投资同比增长 $+10.2%$，较前值上升 $+0.5\mathrm{pct}$。7月单月投资增速 $+13.2%$，主要受土地购置费大增和施工投资拖累逐步修复推动。
• 新开工和施工面积走强：1-7月商品房新开工面积同比增长 $+14.4%$，施工面积同比增长 $+3.0%$，而竣工面积同比下降 $-10.5%$，表明市场供应端活跃，但竣工端低迷。
• 土地购置面积增长：1-7月土地购置面积同比增长 $+11.3%$，其中7月单月增长 $+32.1%$，但百城土地数据出现走弱迹象。
• 维持投资增速判断：预计2018年房地产投资增速将维持 $+6.0%$，但土地购置费短期强、中期弱，施工投资将逐步改善。

销售端

• 销售表现靓丽：1-7月商品房销售面积同比增长 $+4.2%$，单月销售面积同比增长 $+9.9%$，创过去一年新高。销售金额同比增长 $+14.4%$，单月销售金额同比增长 $+22.0%$，同样创下新高。
• 区域差异显著：主流49城销售面积同比下降 $-9.9%$，而剩余604城同比增长 $+8.2%$，显示三四线城市销售表现优于一二线。东部地区销售面积同比 $-3.8%$，而中西部地区销售面积增长显著，分别增长 $+12.7%$ 和 $+10.5%$。
• 龙头房企表现突出：1-7月50家主流房企销售金额同比增长 $+40.0%$，远超行业增速，表明行业集中度继续提升。
• 维持销量增速判断：综合考虑宏观政策放松、行业调控边际影响减弱、预售证趋松等因素，报告维持2018年商品房销量同比 $0%$ 的判断，甚至认为全年销量可能超 $0%$。

资金端

• 资金来源改善：1-7月房地产开发企业资金来源同比增长 $+6.4%$，其中7月单月增长 $+17.8%$，主要受益于货币政策宽松和去年低基数效应。
• 各项资金表现强劲：自筹资金同比增长 $+14.2%$，定金及预收款同比增长 $+31.8%$，个人按揭贷款同比增长 $+15.1%$，国内贷款由负转正。
• 融资环境边际改善：预计随着货币政策宽松，房企资金环境将逐步改善，尤其龙头房企融资成本明显下行，融资环境有望显著改善。

关键信息

• 行业集中度提升：销售集中度从2015年的 $11%$ 提升至2017年的 $18%$，拿地集中度从 $14%$ 提升至 $46%$，融资集中度从 $25%$ 提升至 $33%$。
• 政策影响：宏观政策逐步放松，行业调控政策从紧但边际影响减弱，预售证趋松，人才新政加速扩围，棚改货币化贡献力度逐步减弱。
• 风险提示：房地产市场销量可能超预期下行，以及行业资金可能超预期收紧。

推荐股票

• 龙头房企：保利地产、新城控股、融创中国、万科A、招商蛇口、金地集团
• 二线房企：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福

政策分析

• 货币政策宽松：央行多次下调存款准备金率，释放流动性，推动房地产行业资金改善。
• 行业政策从紧：住建部等七部门在30个城市开展房地产市场乱象治理行动，打击投机炒作。
• 土地市场调控：多地加强土地市场管理，限制“捂地惜建”，提高租赁住房用地比例。
• 信贷政策收紧：部分城市房贷利率上调，个人住房贷款增速放缓，房企融资环境趋紧。

风险提示

• 房地产市场销量超预期下行
• 行业资金超预期收紧

分析师信息

• 组长、首席分析师：袁豪（复旦大学理学硕士，曾任职于戴德梁行、中银国际）
• 助理研究员：鲁星泽、曹曼、邓力

联系方式

• 北京机构销售部：张昱洁（010-66500809）、申涛（010-66500867）
• 广深机构销售部：张娟（0755-82828570）、王栋（0755-88283039）
• 上海机构销售部：石露（021-20572588）、沈晓瑜（021-20572589）

投资评级

• 公司投资评级：
  • 强推：预期未来6个月内超越基准指数 $20%$ 以上
  • 推荐：预期未来6个月内超越基准指数 $10% - 20%$
  • 中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在 $-10% - 10%$ 之间
  • 回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在 $10% - 20%$ 之间
• 行业投资评级：
  • 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数 $5%$ 以上
  • 中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数 $-5% - 5%$
  • 回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数 $5%$ 以上

免责声明

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