房地产行业1~2月月报：投资并没看上去那么好，销售也没想象中那么差-20190315-华创证券-20页_1mb

房地产1-2月月报总结

核心内容概述

2019年1-2月，中国房地产市场整体呈现投资超预期、销售略弱于预期、资金来源有所改善但仍有拖累的格局。报告指出，房地产投资并未表现出强劲态势，主要得益于土地购置费的强劲增长，而新开工面积增速放缓符合预期，施工面积增速略超预期，竣工面积则大幅下降。销售方面，商品房销售面积同比小幅下降，但降幅略好于预期，主要受一二线城市回暖与低能级城市滞后反应的对冲影响。资金来源虽有所改善，但整体仍对投资形成拖累，销售回款改善明显，显示行业资金情况逐步向好。

主要观点

投资端分析

• 开发投资增速超预期：1-2月房地产开发投资同比增长11.6%，高于2018年全年增速，但主要由土地购置费的高增长驱动。
• 新开工增速放缓：1-2月新开工面积同比增长6.0%，较2018年全年下降11.2pct，预计2-3季度将明显走弱。
• 施工增速略超预期：施工面积同比增长6.8%，主要受施工加快与复工增加推动。
• 竣工增速大幅下降：竣工面积同比下降11.9%，主要由于资金紧张与增值税减税政策的综合影响。

销售端分析

• 销售面积重归下行趋势：1-2月商品房销售面积同比下降3.6%，但降幅好于预期。
• 销售金额微升：商品房销售额同比增长2.8%，住宅销售金额增长4.5%。
• 区域差异显著：一二线城市销售回暖，而三四线城市销售持续疲软，形成“两头好中间差”的格局。
• 棚改影响明显：19年棚改计划大幅下降，将对全年销售总量形成拖累。

资金端分析

• 资金来源改善：1-2月资金来源同比增长2.1%，显示货币政策宽松影响仍在持续。
• 销售回款改善：定金及预收款同比增长6%，按揭贷款增长6.5%，显示销售回暖对资金形成支撑。
• 资金对投资形成拖累：尽管资金来源有所改善，但对投资仍形成拖累，预计后续改善空间有限。

关键信息

房企表现

• 主流房企销售表现：50家主流房企销售额同比下降6%，但低于全国销售面积同比降幅3.6%，显示房企销售表现相对稳健。
• 推荐房企：报告推荐一二线龙头房企（如万科、碧桂园、恒大）和二线蓝筹房企（如新城控股、中南建设、阳光城等）。

政策环境

• 宏观环境趋松：2019年宏观政策持续宽松，央行和社会融资规模增长，地方债发行提前。
• “一城一策”趋势：多地提出“一城一策”调控政策，强调因地制宜。
• 减税降费政策：多省市对“六税两费”减半征收，减轻企业负担，促进房地产行业健康发展。
• 棚改计划调整：2019年棚改计划较2018年实际完成量大幅下降，影响销售总量。

土地市场

• 土地购置面积大幅下滑：1-2月土地购置面积同比下降34.1%，土地成交价款同比下降13.1%，显示土地市场趋冷。
• 土地成交溢价率创新低：2018年40城土地成交溢价率同比下降13.2%，热点城市土地市场“退烧”明显。

市场动态

• 房价分化：一二线城市房价持续上涨，三四线城市首次止涨。
• 库存压力：全国100城住宅库存连增4个月，房企高库存压力重现。
• 销售排名：碧桂园、万科、恒大位列2月典型房企销售业绩前三。

风险提示

• 销量超预期下行：房地产市场销量若超预期下滑，将对行业造成较大影响。
• 资金改善不及预期：若行业资金改善不如预期，将对房企投资和业务扩张形成拖累。

推荐主线

• 一二线龙头房企：受益于一二线城市需求弹性，如万科、碧桂园、恒大。
• 二线蓝筹房企：受益于资金放松政策，如新城控股、中南建设、阳光城等。

团队信息

• 组长、首席分析师：袁豪，复旦大学理学硕士，曾任职于戴德梁行、中银国际。
• 研究员：鲁星泽、曹曼、邓力，均来自华创证券研究所，具备丰富的行业经验和专业资质。

投资评级说明

• 公司投资评级：强推（超越基准指数20%以上）、推荐（超越基准指数10%-20%）、中性（变动幅度-10%至10%）、回避（跌幅10%-20%）。
• 行业投资评级：推荐（行业指数涨幅超过基准指数5%）、中性（变动幅度-5%至5%）、回避（跌幅超过基准指数5%）。

数据与图表

• 图表1-23：包含房地产开发投资、销售面积、资金来源、政策变化等关键指标。
• 行业基本数据：股票家数、总市值、流通市值等，显示房地产行业在资本市场中的表现。

总结

报告全面分析了2019年1-2月中国房地产市场的发展状况，指出投资虽有超预期增长，但主要依赖土地购置费；销售虽有小幅下降，但降幅好于预期，显示市场逐步回暖；资金来源改善但对投资仍有拖累。同时，报告强调宏观政策趋松，“一城一策”成为调控趋势，建议关注一二线龙头与二线蓝筹房企的投资机会。