20221129-中邮证券-房地产行业_房企股权再融资政策点评-第三支箭_须臾而至_11页_877kb

行业投资评级总结

核心内容

本文档为中邮证券研究所发布的房地产行业投资评级报告，重点分析了近期证监会推出的房地产股权再融资政策，并对房地产行业当前形势及未来发展趋势进行点评，提出了具体的投资建议。

主要观点

政策背景与内容

• 政策时间：2022年11月28日，证监会发布支持房地产市场平稳健康发展的五项股权融资措施。
• 五项措施：
  1. 恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。
  2. 恢复上市房企和涉房上市公司再融资。
  3. 调整完善房地产企业境外市场上市政策。
  4. 进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。
  5. 积极发挥私募股权投资基金作用。
• 政策目的：改善优质房企资产负债表，稳定房地产市场，从而服务宏观经济大盘。

历史窗口期分析

• 房企股权融资窗口期为历史第四轮，前三轮分别为1993-2004、2006-2009、2014-2017年。
• 每轮窗口期开启时，房地产行业通常处于相对低谷，关闭时则处于调控期。

受益对象

• 本轮政策主要惠及优质房企，区别于前三轮。
• 优质房企具备更强的管理能力、财务稳健性，体现在战略定位、产品能力、运营周转、财务管控等方面。
• 出险房企可能在本轮政策中受益度不高。

行业现状与趋势

• 销售端：未来十年商品住宅需求中枢见顶，但仍有支撑，2022年全年销售面积预计达12亿平左右。
• 出清：负债驱动型的非国企出险比例较高，合同负债/有息负债低于1.6的房企未出险比例仅约12.5%。
• 修复：优质民企信用资质有望逐步修复，债券价格开始企稳回升。
• 增长：稳健型民企与积极型国央企在10月份销售额已实现单月正增长。

关键信息

投资建议

• 推荐思路：
  1. 优质民企信用修复：关注新城控股、金地集团。
  2. 区域格局优化：天地源、滨江集团、华发股份等房企有望在区域供给出清、需求稳健中实现逆势发展。
  3. 行业见底复苏：保利发展、招商蛇口等龙头房企可能受益于行业复苏及股权并购重组。

风险提示

• 政策施行效果不及预期。
• 疫情恶化可能对房地产市场造成冲击。

投资评级说明

分析师声明

• 分析师承诺与所评价或推荐的证券无利害关系。
• 报告内容基于公开资料与独立判断，力求客观、公平。

免责声明

• 报告信息来源于公开资料或可靠资料，不保证其准确性和完整性。
• 报告内容仅供参考，不构成证券买卖的出价或询价。
• 中邮证券对因使用本报告内容而导致的损失不承担责任。

附录：公司简介

• 公司名称：中邮证券有限责任公司
• 成立时间：2002年9月
• 注册资本：50.6亿元人民币
• 控股方：中国邮政集团有限公司
• 经营范围：包括证券经纪、自营业务、投资咨询、基金销售、资产管理、承销与保荐、财务顾问等。
• 分支机构：覆盖全国多个省市。

图表目录（简要）

• 图表1：稳融资三箭齐发，彰显稳地产、稳经济的决心
• 图表2：历史上的房地产开发企业3轮股权融资窗口期
• 图表3：上一轮房企股权融资情况（2014年-2017年）
• 图表4：房地产行业竞争日趋激烈，毛利率呈现下降趋势
• 图表5：改善资产负债表的目的与方式
• 图表6：商品房销售历史数据及未来中枢示意图
• 图表7：房地产企业出清、修复、增长并存

总结

当前房地产行业在政策支持下迎来新的融资窗口，尤其对优质房企利好显著。市场销售端仍在筑底阶段，但整体呈现修复与增长并存的趋势。投资建议聚焦于信用修复、区域优化及行业复苏三大方向，推荐关注新城控股、金地集团、天地源、滨江集团、华发股份、保利发展、招商蛇口等企业。同时，需警惕政策执行效果与疫情恶化带来的风险。