20221129-天风证券-房地产_第三支箭_稳出清_稳预期_稳系统_2页_276kb

房地产行业政策分析总结

核心内容

2022年11月28日，证监会发布“第三支箭”政策，旨在通过调整优化5项措施，稳定房地产行业预期、优化资产负债表结构，并推动行业系统性支持。该政策包括：

1. 恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；
2. 恢复上市房企和涉房上市公司再融资；
3. 调整完善房地产企业境外市场上市政策；
4. 强化REITs对存量资产的盘活作用；
5. 积极发挥私募股权投资基金的作用。

该政策标志着房地产行业政策从“容忍出清”向“稳定系统”过渡，释放了实质性利好信号。

主要观点

1. 行业流动性改善

• 再融资支持：允许上市房企通过非公开发行募集资金，用于“保交楼”、保障房、棚改和旧改等政策支持的房地产业务，有助于缓解资金压力。
• 流动性增强：相比此前的纾困基金、专项借款和销售回款等方式，再融资直接补充流动资金、偿还债务，改善力度更大。
• 国企与民企受益：国央企可缓解一级开发和棚改的资金压力，部分资产质量较高的民企可通过再融资获得“保交付”支持。

2. 并购重组与资产处置

• 收并购利好：允许上市房企发行股份或支付现金购买涉房资产，并募集配套资金用于存量项目、交易对价、补充流动资金等。
• 逆周期调控：收并购具有较强的顺周期属性，此次政策优化有利于逆周期调控，加速行业集中度提升。
• 国企整合优势：鼓励将地产集团旗下优质资产整合重组上市，有利于国有资产保值增值及经营效率提升。

3. 存量资产盘活

• REITs作用强化：政策重申REITs对保障房、仓储物流、产业园等存量资产的盘活作用，为房企提供新的融资渠道。
• 私募基金试点：引入不动产私募投资基金试点，吸引机构资金投资住宅和商业地产，探索新的不动产经营模式。

关键信息

政策目标

• 从“容忍出清”转向“稳定信用预期”，最终实现“稳定地产系统”。
• 通过政策支持，稳定行业投资预期和信心，加速民企不良资产出清。

行业影响

• 流动性改善：通过再融资、REITs和私募基金等方式，为行业注入资金，缓解资金压力。
• 资产结构优化：鼓励优质资产整合与转让，推动行业格局优化。
• 信用风险缓解：政策有助于稳定信用预期，降低行业系统性风险。

投资建议

• 持续推荐：
  • 优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口
  • 优质成长：新城控股
  • 优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务
• 建议关注：华润置地、首开股份、华发股份、越秀地产、建发国际集团、滨江集团、绿城中国

风险提示

• 行业信用风险可能继续蔓延；
• 销售下行趋势可能超预期；
• 各地因城施策力度可能不及预期。

投资评级

作者信息

• 分析师：韩笑
• SAC执业证书编号：S1110521120006
• 邮箱：hanxiaob@tfzq.com

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