20200911-亿翰智库-房地产行业2020H1年报综述_规则已定_房企的空间还有多大__31页_1mb

2020H1房企年报综述总结

核心内容概述

2020年上半年，中国房地产行业在疫情的影响下经历了销售业绩的阶段性下滑，但整体趋势显示房企已逐步恢复，并在保持全年销售目标不变的前提下，通过优化货值结构、控制负债、提升效率等方式，为未来稳定发展奠定基础。同时，三道红线政策对融资环境形成显著影响，促使房企更注重债务结构优化与杠杆管理。在投资方面，房企普遍采取谨慎策略，聚焦核心城市群，优先发展高能级城市，确保投资的安全性和效益性。

主要观点

1. 疫情影响逐步消化，全年目标保持不变

• 疫情对房企销售业绩造成阶段性影响，但多数房企已恢复，销售完成率超过60%。
• 企业普遍认为疫情只是延后了需求释放，而非终结，全年销售目标未变。
• 房企通过货值总量充足、结构优化、配比合理、节奏把握精准等策略，确保销售目标的实现。

2. 收入增长放缓，净利润率下滑至12%

• 2020年上半年，EH50房企营业收入同比涨幅为9%，净利润同比负增长。
• 净利润率下降1个百分点，主要因开发物业结转滞后、非开发物业收入受损、新收入准则执行等。
• 长期来看，收入增长放缓是行业趋势，企业需通过多种手段减缓利润率下滑。

3. 三道红线成最大变量，房企强力控负债

• 融资成本普遍下降至6.33%，房企通过优化债务结构、降低短期负债、置换高成本融资等方式降低财务压力。
• 净负债率略有上升，但整体仍处于下降通道，多数房企的现金短债比高于1倍。
• 龙湖集团、中国海外发展等房企在杠杆管理上表现突出，融资成本和账期均处于行业低位。

4. 投资趋于谨慎，聚焦核心城市

• 房企普遍采取“以销定投”策略，投资支出控制在销售金额的50%以内。
• 企业更加注重投资效益，避免高价土地带来的风险，聚焦长三角、大湾区等核心城市群。
• 投资节奏趋于稳定，企业更倾向于深耕已有资源，而非盲目扩张。

关键信息

1. 销售业绩恢复情况

• 房企销售业绩完成率普遍在60%左右，部分企业如中国金茂、中国海外发展表现优异。
• 城市群布局优化，核心城市和区域成为主要销售区域。
• 销售去化率安排在50%-60%，确保销售节奏稳定。

2. 收入与利润变化

• 开发物业收入受疫情和结转滞后影响，非开发物业如商业、文旅等收入大幅下滑。
• EH50房企净利润率下降至12%，收入增长放缓成为行业共识。
• 企业通过优化收入结构、控制成本等方式应对收入下滑。

3. 融资与负债管理

• 融资成本下降，房企普遍采用低成本融资方式，如公司债、ABS等。
• 净负债率有所上升，但整体仍保持下降趋势，多数房企的现金短债比高于1倍。
• 三道红线政策促使房企主动调整债务结构，强化资金安全。

4. 投资策略与区域布局

• 投资总量控制在销售金额的50%以内，企业更加注重投资效益。
• 长三角、大湾区成为房企投资的重点区域，部分企业如龙光集团、时代中国控股已进入上海，开始布局长三角。
• 企业投资策略趋于理性，避免盲目扩张，优先考虑已有资源的深耕。

企业表现亮点

• 中国金茂：销售完成率高达73%，净利润率表现优异。
• 中国海外发展：在收入增长放缓的情况下，仍保持利润增长。
• 龙湖集团：融资成本低，账期长，债务结构优化明显。
• 融创中国：在土地投资上相对保守，更注重与政府沟通，寻求长期发展机会。
• 绿城中国：聚焦核心城市，新货占比高，货值结构健康。

行业趋势

• 房企普遍采用“以销定投”策略，投资更趋于理性。
• 政策导向明确，行业整体向“房住不炒”方向发展。
• 城市群布局成为房企发展的主要方向，核心城市和区域是重点。
• 融资环境趋紧，房企需更注重自身财务健康与债务结构优化。

总结

2020年上半年，房地产行业在疫情与政策双重压力下，展现出较强的韧性与适应能力。房企通过调整销售节奏、优化货值结构、控制负债与融资成本，逐步恢复销售业绩，并为全年目标的实现做好准备。投资方面，房企更加谨慎，聚焦核心城市群与高能级城市，避免盲目扩张，确保投资的安全性与效益性。未来，行业将继续在政策与市场调控中寻求稳定发展，房企需在保持增长的同时，注重可持续性与抗风险能力。