20211105-中国指数研究院-房地产_复盘15城二手住房成交参考价政策效果市场未来何去何从__16页_4mb

复盘15城“二手住房成交参考价”政策效果，市场未来何去何从？

核心内容

“二手住房成交参考价”政策是近年来房地产市场调控的重要手段之一，旨在稳定市场预期、防范金融风险、规范市场行为。该政策通过调整市场趋势、控制挂牌价格、限制杠杆水平三方面影响二手房市场，并通过二手房与新房市场的联动效应，推动整体房地产市场平稳发展。

主要观点

政策背景与目标

• 市场背景：2021年上半年，二手房市场快速升温，部分城市新房与二手房价格倒挂，刺激了购房需求。
• 政策目标：短期目标为抑制市场过热，稳定房价和预期；中长期目标为抑制投机行为，调节杠杆水平，防范系统性金融风险，完善市场调控体系。

政策内容

• 政策对象与定价标准：参考网签价、评估价、新房价等综合因素制定参考价。
• 区域覆盖范围：政策覆盖范围从试点到全市推广，覆盖小区数量差异较大。
• 发布机制与市场指导：定期更新发布参考价，引导房地产机构合理挂牌，要求商业银行参照参考价发放贷款。

关键信息

政策覆盖城市

目前已有15个城市发布了“二手住房成交参考价”政策，包括深圳、宁波、成都、三亚、西安、上海、绍兴、无锡、东莞、金华、衢州、温州、合肥、广州、北京等。

政策实施时间与覆盖范围

• 深圳：2021/02/08发布，覆盖全市3595个小区。
• 宁波：2021/04/16发布，首批112个小区，5月公布。
• 成都：2021/06/29发布，分三批共745个小区。
• 西安：2021/07/09发布，首批102个小区，10月公布第二批。
• 其他城市：如绍兴、东莞、合肥、广州、北京等，均在2021年7月至9月期间陆续发布。

参考价与挂牌价关系

• 参考价普遍低于前期挂牌价，部分城市参考价为挂牌价的70%-80%。
• 部分城市明确要求参考价为挂牌价上限，抑制虚高挂牌行为。

政策效果

• 成交量下降：多数城市二手房成交量在政策出台后显著下降，部分城市如深圳、宁波、成都成交量同比和环比均出现大幅下滑。
• 价格涨幅收窄：政策实施后，二手房价格环比涨幅持续收窄，部分城市出现价格下跌。
• 新房市场联动：二手房市场降温对新房市场形成传导效应，新房成交量和价格也出现下行趋势。

市场走向

短期趋势

• 市场降温：三季度房地产市场快速降温，政策效果显著，市场趋于理性。
• 政策趋稳：短期内，大量城市密集跟进该政策的可能性较低，市场逐步企稳。
• 信贷宽松预期增强：随着信贷政策边际宽松，市场有望在四季度逐步回稳。

长期影响

• 房地产税试点：10月23日，全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点，预计将进一步影响二手房市场供应和价格。
• 存量时代来临：随着越来越多城市步入存量时代，二手房市场调控将更加重要，政策体系将进一步完善。
• 房企应对策略：房地产企业应加强竞品监控，加大营销力度，制定差异化策略，加快资金回笼，优化产品结构，提升品牌竞争力。

总结

“二手住房成交参考价”政策在多个城市实施后，有效抑制了二手房市场的过热现象，稳定了市场预期，抑制了投机需求。政策效果显著，成交量和价格均出现明显降温。短期内，市场有望企稳，四季度或将成为市场回稳的窗口期。中长期来看，房地产税试点的推进将进一步推动市场规范化，促进房地产市场平稳健康发展。房企应积极应对市场变化，调整策略，把握市场机会，提升市场竞争力。